根據最近公開的報告，許多按揭市場分析師預期，在未來五年，美國按揭利率（30年固定貸款）不太可能顯著回落，而是在較高區間震盪。
按揭利率與政府公債市場密切相關
雅虎財經周五（11月28日）發表的報告顯示，按揭利率預測可以從政府十年期公債孳息率的走勢中得出。雖然兩者的走勢通常一致，但兩者之間仍存在一定的利差。
對於十年期公債孳息率的走勢，德勤全球經濟研究中心（Deloitte Touche Tohmatsu Ltd.）全球經濟學家沃爾夫（Michael Wolf）在該機構6月發布的美國經濟預測報告中，闡述了對未來10年美國公債孳息率的預期。
他寫道：「儘管經濟數據疲弱，且美聯儲將在2025年第四季減息50個基點，但我們預計今年剩餘時間內10年期美國國債孳息率將徘徊在4.5%附近。10年期美國國債孳息率將於2026年開始緩慢下降，到2027年降至4.1%，並維持到年底。」
高盛分析師也認同這一觀點，他們認為10年期美國公債孳息率在2027年之前將維持在4.1%左右。
同時，美國國會預算辦公室（CBO）預測，到2025年底，美國公債孳息率將達到4.1%，2026年降至4%，並在2029年之前維持在3.9%左右。
五年期利差估算
前面提到，10年期美國公債孳息率和30年期固定按揭利率之間存在利差。近年來，兩者之間的利差一直維持在2.5個百分點左右。與2010年至2020年期間的利差相比，這是一個顯著的變化，當時的利差低於2個百分點，通常接近1.5個百分點。
假設利差為2.5個百分點，10年期公債利率為4%，那麼按揭利率就是6.5%。
以近期的按揭利率為例，截至11月26日，10年期公債孳息率開盤價為4%，30年期固定按揭利率為6.23%，利差為2.23%。
五年期按揭利率預測
雅虎財經報告結合上述國債預測，把債券市場利率與30年期固定按揭利率之間的利差相加，得出五年期預測：
未來五年按揭利率會下降嗎？
根據上述預測，未來五年按揭利率預計不會大幅下降。然而，經濟衰退或其它未知的經濟衝擊，例如金融危機或疫情可能會改變前景。
短期利率走勢與樓市動態
有分析師表示，最近幾個月，美國30年固定按揭平均利率約在6.3%～6.4%區間波動。隨著利率略有下降，部份買家重回市場，促使房屋銷售和再融資活動略有回溫。
然而，對於許多潛在買家而言，即使利率降到約5.9%，樓價高、首期門檻與整體支出仍是一大負擔，購房負擔壓力仍然沉重。
對置業者與市場的啟示
由於按揭利率在中期可能維持高位，對於正在考慮購房或再融資的人來說，有下列幾點建議：
如果資金和信用狀況允許，可考慮先鎖定利率或評估再融資計劃，以免利率回升。
若不急於買樓，可觀察2026年底至2027年初是否有新的利率調整空間，但不能寄望回到疫情前超低水平。
對整體樓市而言，中短期可能出現波動，但利率穩定在6%左右，可能促使市場「穩中有活」。
總之，分析師一致認為，除非發生重大經濟和金融變局，美國按揭利率在未來五年將難以重返4%以下。即使下降，也可能降至接近6%的區間。這對許多準買家而言意味著，購房仍需要審慎規劃，不能僅靠「利率會變低」的期待來做決策。#
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向每位救援者致敬
願香港人彼此扶持走過黑暗
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