反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續五周創新高，最新報183.23，按周再微升0.05%。分區指數除港島區再跌0.92%外，九龍、新界東及新界西分別再升0.12%、0.11%及0.89%。其餘領先指數亦全線再升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再上升0.07%、0.05%及0.01%。中原經紀人指數（CSI）報80.19點，按周再升0.7個百分點。

二手樓價連續五周創新高，各大指數升幅放緩，但未反映啓德地王效應。因應新地王誕生，市場上吹一輪新的「越遲買越貴」的烈風，循環刺激地價樓價，令升市沒完沒了。現實是短中長期供應根本無法到位，若不在調控措施下功夫，CCL正朝200點進發。

規劃失誤輪候時間惡化

房委會最新公佈公屋平均輪候時間由4.7年急增至5.1年，運房局局長陳帆數月前已對公屋平均輪候時間過長感到沮喪，恐怕局長未來只會越來越沮喪。行政長官林鄭月娥表示輪候時間一再延長，反映房屋供不應求，希望土地選項辯論能夠得出一個共識。她不希望有人說香港不用再覓地又或管制輸入人口以轉移視線云云。

筆者從沒聽過有人說不用覓地，卻有大量聲音叫政府不要盲搶地，善用土地資源並進行民主規劃。社會上確有部份人反對沒有審批權的輸入人口的模式，但關鍵問題是政府必須配合輸入人口政策而構建房屋政策。

統計數字顯示，香港特區輸入人口八成是基層，需要大量資助房屋，長策卻在毫無基礎下提出公私營六四比，提出後又不落實執行，很多新發展區還「先私後公」，啟德新發展區私人房屋佔六成，安達臣道更佔八成，以至欠的是資助而非私人房屋。按照未來公屋供應時間表，基本上房署可推斷公屋輪候時間惡化情況，政府亦心知肚明，但施政報告隻字不提如何改善。

樓價半年間上升15%，調控明顯有漏，政府又坐視不理，加大公屋輪候冊壓力。有人更天真至相信辯論可解決土地的龐大利益分配問題。到底誰人在轉移視線及拖延，讀者心裏有數。

農地發展政府取難捨易

土地專責小組要處理的問題，燃眉之急是覓地填補未來十年資助房屋4.3萬伙供應缺口，繼而尋求更長遠土地供應。諮詢報告把五至十年內可望提供土地的選項列作短中期。選項有四個，包括發展棕地，利用私人發展商的新界農地儲備，利用私人遊樂場地契約用地作其它用途，以及重置或整合佔地廣的康樂設施。最具爭議性的莫過於公私營發展模式及收回粉嶺哥爾夫球場，今期先深入探討前者。

報告指發展商合共擁有過千公頃新界農地，在四個短中期選項中是唯一一個小組強調短中期可帶來供應的正面影響，但條件是政府須提供基建，並需要成立一個獨立的審批機制以避免官商勾結的指控。

首先，社會最大的爭議是政府為何不按土地收回機制而要採取公私營合作模式。政府認為收回土地門檻極高，且會面對司法覆核，拖慢發展。但事實上並非如此。15年年初政府刊憲收回（沙田）火炭十幅共兩萬多呎的農地興建公屋，項目預期明年落成。這是土地收回條例好例子，既無特別反對聲音，亦無遭到司法覆核。按此途徑，從收地到供應到位，只需三至四年，可稱作真正的短期。

有專家意見亦指若以新市鎮發展模式，即使政府收地作公私營混合發展，公營房屋佔比高，原土地擁有者亦難以挑戰政府，以往發展新市鎮可作參考。這就證明從規劃出發，收回農地作公營房屋發展又或新區發展可行。諮詢報告沒有提及此等成功例子，卻拋出一個公私營合作模式，實際上是配合林鄭的施政報告，取難捨易。公私營合作模式並非不可行，而是在時間上及供應量上難以解決資助房屋供應缺口的問題。

無助填補公屋供應缺口

其一，公私營合作模式將由地產商主導時間表，但地產商並沒有時間壓力，勢必「嘆慢板」，計算清楚然後才決定。大部份農地持有者就是本地龍頭發展商，大多坐擁土地儲備，現行供應「唔憂賣」。

按長策進度報告，未來十年私樓供應將達標，但資助房屋欠4.3萬伙，假設公私營合作能成功增加3萬個單位，又假設地產商同意公私營六四比，且私營單位極可能利潤受到限制以回應公眾對官商勾結的疑慮。這代表在八至十年後的兩三年間忽然多了3萬伙供應，且私人供應在達標情況下多出1.2萬伙，這裏還未計算其它選項可能增加的供應。發展商的選擇極為明顯，就是確保供應量少，又或攤長發展，與政府需短期內填補公營房屋缺口的目標南轅北轍。

其二，政府自己設限不用土地收回條例，又自揭底牌土地問題迫在眉睫，發展商當然的策略是「以價為先」，給予發展商可選擇按照現行程序補地價改劃的選擇，雖然費時，但利潤極度可觀。近日新地成功改劃（沙田）馬鞍山農地，每呎樓面地價成本只需3,195元，利潤可想而知。

其三，市民對公私營合作存有戒心，對合作模式的透明度賦予極高期望。首輪爭拗將是獨立委員會的組成，然後就是框架及細節，還要諮詢市民。由於涉及巨大利益，若政府提供任何形式誘因，要說服市民將極度困難，反對聲音不絕，同樣影響進程。

其四，若要有大量供應，則需要基建支持，諮詢報告對發展棕地及私人遊樂場地強調基建配套不足，但對公私營合作發展農地，卻指政府可提供基建，自相矛盾。

13年年初恒基主動捐出農地，讓政府興建5千個上車盤。因規劃問題，五年多來原封不動。發展商捐農地都一籌莫展，更何況更複雜的公私營合作模式？事件更突顯問題不是土地而是規劃。若沒有基建配套，面對城市規劃條例，供應只會相當有限。

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政府不從規劃出發，又主動放棄利用土地收回條例，公私營合作的結果將由發展商主導時間表，基建規劃又未展開，選項難言樂觀。至於其它選項能否適時填補公營房屋的缺口，下回續談。◇

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