在特區政府近年來的多項政策中，一直聚焦在樓市的調控。特首近日在《施政報告》中提及的相關政策，特別是強積金提取買樓的建議，可謂「一石激起千層浪」，到底這些政策背後的意圖、可行性及其對樓市有幾大的潛在影響？

在《施政報告》中，特首李家超提出了一系列旨在提振樓市的政策，其中最引人注目的是放寬投資移民政策及金管局放寬投資物業按揭成數至七成。此外，李家超在訪問中首次提出研究強積金提取，用以協助年輕人置業。這些政策看似為樓市注入了新的動力，但實際效果如何，尚待觀察。

事實上政府是否會對強積金改革的可行性提出了諸多質疑，原因是強積金本質上是「利益輸送」，許多資金都流入強積金管理公司，而非直接回饋到勞工階層。因此，讓市民從強積金中提取資金購樓，面臨許多技術性問題。

首先，提取強積金買樓後，如果物業出售或出租，該如何管理資金流向？例如，出售物業後是否需將資金重新存回強積金帳戶？如何處理這些資金的「內循環」問題？此外，如果物業被用作收租，應如何處理租金收入？這些都是在政策推行前必須解決的技術性障礙。

其次，與新加坡相比，香港的強積金體系和房地產市場存在本質區別。新加坡的公積金制度完全由政府管理，資金流動始終在政府體系內運作，形成了一個內循環系統。新加坡人購買的是政府提供的組屋，而香港的情況卻不同，強積金一旦提取，資金可能最終流入發展商或銀行，這樣的結構無法達到與新加坡類似的效果。

即使技術性問題得到解決，強積金提取對年輕人購樓的幫助仍然十分有限。舉例來說，現時每個月的強積金供款金額通常只有約1,500元（僱員與僱主各供1,500元），即使按30年的工作期限計算，最終累積的金額也僅為約百餘萬港元。這筆資金對於香港高昂的樓市來說，僅能勉強應付首期的部份，無法大幅減輕年輕人置業的壓力。

相比之下，新加坡的公積金制度要求僱員供款37%，僱主則供款接近40%，因此每月的供款數額遠高於香港的強積金。這意味著新加坡人可提取的公積金數額更高，再加上新加坡的組屋價格相對較低，因此這項政策能在當地成功實施。對比之下，香港的樓價高企，強積金的規模有限，更重要問題是打工仔現階段會否接受大幅調高強積金供款來作日後置業？顯然這一制度的可行性在香港大打折扣。

《施政報告》中的樓市政策雖然看似對市場注入了新的需求，但這些措施是否能真正改變市場趨勢，令人持保留態度。事實上，特首提出的強積金改革可能只是「說說而已」，真正推行可能需要多年時間，甚至無法在2047年前見到成效。這類長期改革政策，往往缺乏即時效果，容易給予市場虛假的希望（false hope），尤其是在樓市面臨結構性問題的情況下，這類短期救市政策更顯得無力。

儘管《施政報告》推出後，一些新樓盤銷售數據顯示市場反應不錯，但這並不意味著樓市已經復甦。例如，最近新樓盤的銷售表現儘管理想，但這些樓盤均是以「虧本價」出售的。發展商如新鴻基地產和長實為了快速清貨，不惜以低於成本價的方式出售樓盤。這種情況反映了市場上的潛在風險：一旦最有實力的發展商都以虧本價出售，其它二手業主和中小型發展商將無法競爭，進一步打壓樓市。

顯然香港樓市的問題根本不是一兩個救市政策能夠解決的，當前的樓市困境源於結構性問題，而非單純的周期性波動。因此，無論是放寬按揭成數、投資移民政策，還是強積金提取購樓，這些政策在短期內可能會對市場需求產生一定的刺激作用，但無法從根本上解決問題。

在中國大陸，過去幾個月的政策變動，特別是中央政府針對房地產市場的救市「組合拳」舉措，最初給市場帶來了一定的樂觀情緒，但隨後卻顯示出政策力度不如預期，市場情緒開始回歸現實。香港的樓市走勢與內地息息相關，內地救市政策的效果不如預期，也影響了香港的金融市場及樓市變化。

強積金提取買樓的政策雖然提供了一個新的可能性，但其技術性難題和經濟效益有限，導致其實施前景不容樂觀。另一方面，香港樓市的問題並非僅靠幾項政策能夠解決，結構性問題仍然是核心。無論是政府的樓市政策還是強積金改革，最終能否挽救樓市，仍有待時間驗證。

此外，市場的反應表明，雖然部份新樓盤銷售數據理想，但這更多反映的是發展商在價格上的妥協，而非真正的市場需求回升。香港樓市的未來仍存在諸多不確定性，無論是內地政策的變動還是全球經濟環境的影響，都可能繼續對香港的房地產市場產生深遠影響。對於市民而言，在目前這個充滿不確定性的時期，理性判斷、謹慎行事依然是最明智的選擇。◇

（本報專欄作家所提出的批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其它社群產生憎恨、不滿或敵意。）

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