自2022年2月起，俄羅斯全面入侵烏克蘭，這場戰爭不僅帶來巨大人道災難，也深刻改變了兩國的經濟結構與房地產市場走勢。三年過去，烏俄經濟走向分歧：烏克蘭在廢墟中尋求重建，俄羅斯則在軍事與民生經濟間艱難平衡。總而言之，戰爭讓烏克蘭經濟幾近崩潰，俄羅斯則付出長期發展停滯與民生困苦的代價。
從局外人看，這些年每每見到俄烏報道，均與戰局相連，甚少提及當地民間經濟究竟處於甚麼狀態。筆者因而決心去挖一挖料，結果發現有三件事是之前還沒枓及到的，一是烏克蘭各地樓價變化，二是俄軍襲擊烏克蘭能源設施導致的通脹後果，三是在外烏國難民回國意向的轉變。
烏克蘭：經濟重創、樓價分化
2022年號角初響時，烏克蘭GDP暴跌28.8%，隨後兩年稍有增長，但截至2024年年底，根據《Centre for Economic Strategy》報告，當地經濟仍比2021年時低了23%。若然計入Opportunity Cost ，這可是個多達四成的差距，戰火帶來的傷害可見極為慘重，尤其是戰場所在地。通脹率在2022年10月一度飆升至26.6%，導致民不聊生，雖然於2023年後有所回落，到了2024年上半年甚至低見3.2%，主因該國央行（NBU）出手維持緊縮貨幣政策（在一次過加息15厘後保持了近14個月）以穩定格里夫納（UAH）匯率、國際緩助與農業收成改善等。
然而，好景不常，物價漲幅隨後在去年下半年又急速抽升至雙位數水平，當全球各地通脹均在緩和的時候，烏克蘭在本年4月更是上行至15.1%的近兩年峰值，原因乃去年夏季乾旱導致失收；俄軍對能源基礎設施的持續攻擊迫使烏克蘭因需要填補龐大維修開支，故而加收電費63.6%；戰時動員與人口外流加重勞動力短缺壓力，推升工資成本。
為抑制通脹，NBU在2024年年底起，將基準利率從13.0厘加息三次、調升至目前的15.5厘，並預期本年通脹將逐步回落至8.7%，2026年有望控制至5%目標水平。
財政赤字方面，烏克蘭政府在2024年預算赤字達到GDP的17.6%（不含支援的話更高），自戰後開始失控膨脹。烏方戰時預算支出龐大，料2025年軍用開支達537億美元，相等於GDP的26%，而國內稅收僅足以覆蓋軍費，社會與民生支出主要依靠外部資金。2025年預算缺口約410億美元，外部融資需求超過390億美元，已獲國際合作夥伴（歐盟、美國、G7等）完全承諾支持。
持續戰爭、基礎設施損毀與人口流失，導致稅基萎縮，使烏克蘭高度依賴外部資金維持國家運作。自2022年俄羅斯全面入侵以來，截至本年2月底，已有約690萬烏克蘭人離開國境，成為國際難民。調查顯示，計劃返回烏克蘭的難民比例正逐年下降：2022年底時有74%的難民表示有意願返鄉，但到了2024年底，這一比例已降至42%。這反映出一方面難民逐漸適應海外生活，另一方面烏克蘭安全局勢依然不穩。對一個國家來說，這是個既無奈又可悲的情況！
房地產市場方面，由於人口大量流失絕對不利樓市發展，但因國內西部及相對安全地區的內部遷徙需求，這些區域樓價錄得逆勢上漲。據《Global Property Guide》2025年3月資料，坐落於烏克蘭中部的首都基輔新建公寓住宅每平方米約1,280美元，四年累升29%（來源沒有提供三年），創下新高；西部如利沃夫（Lviv）、伊萬諾—弗蘭科夫斯克（Ivano-Frankivsk）四年來分別上漲66%、98%（這裏提及的數字若然撇去通脹因素將大幅降低）。至於東部戰區如哈爾科夫（Kharkiv）樓價則持續下跌，四年累挫15%（計埋通脹實際價值下滑更多）。
俄羅斯：軍工拉動、民生承壓
俄羅斯方面，作為侵略一方，本土沒甚麼損害，主要經濟問題出自國際制裁與部份外資撤走（當然這是自作自受的結果）。在開打的2022年俄方GDP僅倒退1.2%，2023至2024年更是因軍費開支與能源出口（予中共）帶動還恢復了增長，而2025年該國央行預計增幅將放緩至1.5%左右。但實際上，GDP已較戰前趨勢低10%至12%（即原本可以有更多經濟增長），另有多達3,000億美元俄資產在海外遭凍結。民生經濟、消費、投資受制於高通脹與制裁，勞動力短缺嚴重，能源出口收入下滑。
至於房地產市場，由於當局補貼按揭而推動新建住宅價格從開戰初期下挫後反彈，截至2024年第三季底，莫斯科新建住宅均價達每平方米3,871美元（約基輔的三倍），按年上升6.3%；聖彼得堡則報3,048美元，按年抽升27%，同時創有紀錄以來新高。但隨著補貼縮減、基本利率自去年10月提升至21厘高水平，2025年市場成交量預計將下滑，二手樓價開始停滯甚至下跌。
回望這三年戰爭，綜合多渠道資訊，包括士兵與平民的雙方合共總傷亡數字已過百萬。烏克蘭經濟與樓市在廢墟中艱難重生，人口與產業損失慘重；俄羅斯則靠軍工與能源苦撐總體數據，但民生經濟長期受損，國內不容反戰對立聲音。兩國都為戰爭付出沉重代價，和平與重建才是唯一出路。
願世界和平，不再有戰爭與人類間的衝突。◇
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