踏入2025年中，香港樓市各大板塊表現分化，未來走勢將主要受利率走向及政策影響。
綜合本地房地產顧問意見，整體來看：下半年住宅市場跌勢有望逐步穩定，成交量亦緩慢回升；寫字樓仍處調整期，空置率高企，租金及售價持續受壓。零售物業方面，受港元強勢及北上消費影響，本地消費力外流，復甦步伐放緩；投資物業則呈現結構轉型趨勢，學生住宿成為新興熱點，酒店買賣亦見活躍。
住宅初穩
根據差餉物業估價署《香港物業報告2025》，全港私人住宅各類單位的售價指數自2021年9月創下歷史高位398.1後持續下跌。2021年全年平均指數為392.7，其後分別為2022年的369.7、2023年的337.4，以及2024年的298.7。至2025年，按月指數繼續低位徘徊，近數月分別錄得287.2、285.6、284.7及285.7。
成交量方面，土地註冊處數據顯示5月全港錄得1,607宗私宅買賣登記，按月上升4%。主要因發展商針對壓抑已久的購買需求，採取具吸引力的定價策略，帶動一手市場回暖。
而利率回落成為重要誘因，截至6月9日，港元拆息降至0.559%，按揭利率進一步跌至1.86%，跌穿2厘，低於一般租金回報率，出現「供樓平過租樓」情況，吸引不少剛性需求買家入市。
所謂剛性需求，是指無論樓市升跌、價格高低都難以延遲的購買需要，例如新婚家庭、生育後需要更大空間、因學區而搬屋的家庭，以及希望穩定自住的人士。這類買家往往是樓市低迷時最早回暖的一群。
不過，供應壓力仍大，香港房地產顧問公司萊坊指出目前約有17,500個一手單位未售，未來18個月更預計有逾30,000個新盤推出，發展商或需持續折讓促銷，令樓價仍受壓，預期全年樓價最多再跌3%。
高盛則預測香港樓市將於2025年觸底，2026年及2027年分別回升3%及4%；仲量聯行則預料全年樓價仍有最多5%的下行空間，視乎美國減息步伐、經濟走向及一手庫存變化而定。
在二手市場方面，買家傾向選購新盤，加上部份業主為求套現，願意降價出售收租物業，尤其是維修成本高昂的舊樓，樓價短期仍面對下行壓力。
至於租金表現，4月差估署私人住宅租金指數升至193.7，按月升0.31%，連升五個月，按年升3.64%，首四個月累計升幅為0.62%。
受惠於外來人才流入及人口連續三年上升，租金升幅跑贏樓價，部份屋苑回報率更達4.5%以上。根據差估署數據，2024年12月住宅租金按年升幅為3.3%，萊坊預期2025年全年租金將升3%至5%。在銀行定存利率僅1至2厘的背景下，租金回報更具吸引力，吸引部份以收租為目的的投資者重新入市。
寫字樓續寒
相比住宅市場開始見底回穩，香港寫字樓市場仍處於寒冬期。截至2024年底，整體寫字樓空置率升至16.3%，其中甲級、乙級及丙級寫字樓的空置率分別為17.4%、15.6%及11.0%；各區甲級寫字樓空置率則介乎11.5%至17.7%。
在供應過剩與需求疲弱夾擊下，租金與售價雙雙受壓。與2023年第四季相比，2024年第四季寫字樓售價下跌22.6%，其中甲級、乙級和丙級分別下跌24.5%、19.5%和19.7%；全年交投量亦減少7%。
租金方面，2024年全年下跌5.0%，其中甲級、乙級及丙級分別錄得4.8%、5.2%和5.3%的跌幅。儘管目前香港IPO活動活躍，有138家公司正在審批中，其中18家待上市、29家已完成上市，並累計集資額達770億港元，但這些IPO活動未能為低迷的寫字樓市場帶來實質提振。即使部份公司在港設立業務，亦難以扭轉供過於求的局面。金融市場的活躍度並未有效帶動寫字樓買賣與租賃需求，導致整體租金仍持續下調。
在香港地區中，各區表現以九龍區最為疲弱，租賃需求零散、成交冷清，空置率仍高。萊坊預測該區2025年租金將再跌9%至11%，主因是該區主要租戶來自製造、貿易及物流業，受中美貿易前景不明朗影響，整體情緒仍偏保守。
儘管如此，市場並非全無轉機，若美國如預期於年內啟動減息，有望舒緩資金壓力，有助業主延遲出售；此外，銀行定存利率僅1至2厘，而部份寫字樓物業租金回報率達3厘或以上，或吸引部份資金重返市場。
然而，要真正見底，關鍵在於租金止跌。萊坊預計2025年全年租金仍將再跌5%至10%。現時寫字樓供應仍多，市場預計要到2027年供應減少後，情況才會逐步改善。
零售困局持續
香港零售市場困局持續，零售樓宇表現疲弱。根據差估署數據，2024年底私人商業樓宇空置率達11.8%；以2023年第四季與2024年第四季相比，零售樓宇售價下跌18.2%，同期租金亦錄得6.5%的跌幅。市場氣氛未見明顯改善。
萊坊指出，2025年前四個月香港零售總銷售額按年下跌5.6%。受港元偏強、北上消費持續、旅客人均消費減少等因素拖累，加上住宅負資產創下22年新高，令市民傾向節省開支，進一步打擊本地零售消費。同時，電商平台持續擴張，令傳統實體店的空間需求進一步壓縮。整體而言，香港零售市場復甦未如預期，預料2025年零售租賃市場將大致維持穩定。
儘管面對挑戰，業界已開始積極轉型，零售模式正逐步走向文化與體驗式發展，店舖不再單純銷售貨品，更着重與顧客的互動與品牌體驗。這種轉變短期內或對租金及物業估值構成壓力，但亦為行業帶來創新契機與多元發展空間。有專家建議業主可引入具特色的租戶，並提供更具彈性的租約安排，以維持出租率並應對市場變化。
投資物業尋轉型
在投資市場方面，截至2025年首五個月，成交金額逾1億元的大型物業總投資額約為140億元，與去年相若，但成交宗數則按年減少約7%。當中以寫字樓最受關注，佔整體超過一半，主要受折讓盤及銀主盤吸引用家入市。
酒店及服務式住宅的成交亦顯著上升，佔整體約兩成，按年增長超過四倍。房地產顧問認為，這一趨勢主要受惠於政府吸引非本地生及「高才通」等政策帶動住宿需求。
展望下半年，市場焦點有望轉向學生宿舍等教育類資產。隨着政府鼓勵改建酒店為學生宿舍，加上美國簽證政策收緊，港大等本地大學積極爭取更多國際學生，帶動學生住宿需求持續上升，相關資產或成為新一輪投資熱點。
復甦關鍵在利率與政策
香港樓市現正處於底部調整階段。未來樓市走勢將視乎美國減息步伐及本地經濟恢復情況而定。若下半年美國如預期開始減息，加上本地人口回升及政策支持，有望為市場注入穩定因素。雖然短期內仍可能出現波動，但隨着供求逐步趨於平衡，樓市有望逐步回穩。投資者應密切關注利率變化及政策走向，才能抓住機會。＠
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