上海延長房產稅試點5年 分析：緩兵之計

近日，上海市宣布將個人住房房產稅試點政策延長五年，繼續維持原有的低稅率和較高免稅門檻。在房地產政策持續鬆綁、「三條紅線」監管機制實質性退出的背景下，這一決定引發了市場的高度關注。分析認為，該舉措所釋放的政策訊號，遠比房產稅本身的稅收意義更為複雜。

分析：官方的「緩兵之計」與訊號釋放

1月29日，上海市財政局、中共國家稅務總局上海市稅務局、上海市房屋管理局發布通知稱，《關於本市開展對部份個人住房徵收房產稅試點若干問題的通知》需繼續實施，有效期延長至2031年1月27日。

《通知》明確了個人住房房產稅試點相關政策執行口徑和具體徵管事項，主要包括居民家庭住房套數和面積計算、應稅住房計稅價格核定、應納稅額計算、申報納稅期、相關訊息變化處理等共十個方面。

上海自2011年試點房產稅至今已15年。最新通知表示再延長5年，在政策內容未作明顯調整的情況下，引發了業內的解讀與討論。

財經博客Tom在其最新的深度解析中指出，從普通居民的「體感」來看，上海房產稅更像是一種象徵性制度安排。當前人均60平方米的免稅面積，加之針對新增第二套住房的低稅率設計，使得該稅種對絕大多數家庭的實際影響有限。

在他看來，這一政策延續本身並非重點，關鍵在於其出台的時間節點。

近日，中共監管部門不再要求房企每月上報「三條紅線」指標。

三條紅線」是指監管部門自2020年起對房地產企業融資實施的財務監管規則，主要包括剔除預收款後的資產負債率不高於70%、淨負債率不高於100%、現金短債比不低於1倍。

「三條紅線」在2020年8月首次進入公眾視野。當月住建部、央行召開重點房地產企業座談會，在官方關於座談會的通報中，首次提及「重點房地產企業資金監測和融資管理規則」。

有房企高管對澎湃新聞表示，其實自去年下半年就不再上報。另有一家閩系房企人士稱，已經很久不上報；另一位總部位於上海的房企同樣表示，自去年已經停止上報。

Tom表示，這意味著「三條紅線」作為一種帶有懲罰性的融資限制工具，已經實質性退出歷史舞台。過去幾年，「三條紅線」導致了房企大面積的信用危機和「保交樓」難題。現在取消它，是為了配合「項目白名單」等政策，讓金融機構敢於給房企貸款，緩解流動性危機。

他認為，在這一背景下，官方選擇延續而非強化房產稅試點，本質上是一種穩市場、穩預期的操作。在房地產市場仍處於下行周期、企業流動性尚未完全修復的背景下，官方此時選擇延續而非強化房產稅試點，意在避免進一步抬高持有成本，從而對市場信心造成二次衝擊。

限購鬆動與房產稅的「先鬆後管」

Tom進一步指出，去年8月上海外環外區域取消套數限制，但對超過人均60平方米的部份仍需繳納房產稅，這一安排可能是在為未來更大範圍的限購鬆綁提前鋪路。此次延長試點政策，正是典型的「穩預期」操作——給市場吃定心丸。這暗示決策層在當前下行周期內，無意通過「加稅」來增加持有成本，短期內全國版房產稅或將繼續「難產」。

他認為，「政府在樓市下行期選擇保留稅種而非廢除，實際上是在為未來從『土地一次性收入』轉向『房產持續性稅收』預留制度伏筆。這把『達摩克利斯之劍』雖未落下，但從未離去。」

Tom預判，房產稅的大規模推行可能要到2030年左右。屆時，2016—2020年高位入場的購房者按揭餘額將降至殘值的30%～40%，這能極大緩解由於樓價波動可能導致的金融系統風險。