高檔娛樂業的大富豪夜總會高調開業不足兩個月火速結業，中檔超市Fusion降格變百佳，再到零售巨頭DFI（前稱牛奶公司）大規模裁員精簡架構，反映各方面的消費及企業規模萎縮，消費降級已成定局，更大的問題仍在後頭，中小型地產商路勁沒依時支付到期票據利息並發盈警，成為本地地產商的第一滴血，明年債務到期更加嚴峻，有外媒推算明年地產商債券到期激增70%，本報按金管局數字推算明年有關物業發展及投資貸款達2878.28億港元或到期。結業潮及消費降級或令投資物業估值偏低及難脫手，住宅物業市場亦難見樂觀長實（01113.hk）執行董事趙國雄接受信報訪問時指樓市貨尾「幾年內也消化不完」。
香港娛樂業標誌性場所大富豪夜總會，今年6月14日易名「大富豪BIG BOSS GENERATION」在尖東原址重開，但僅營業2個多月後於8月20日突然宣布停業，行政總裁李健民表示停業因內地股東要求審計，生意額與他們預期有落差。據傳媒報道，該舖月租約110萬港元，租約期長達十年，短時間內結業嚴重影響舖租及估值。
大富豪並非唯一「快閃」結業的生意，去年主打湘西風味的快餐店蘿蔔向南僅營業4個月即結業，原舖由由懷舊玩具散貨場以短租形式承租舖位；檸濛濛手打香水檸檬茶2023年5月首度在港營運，開業時曾吸引大批人排隊，該店在2024年6月結業；主打廣州小食的咕嚕丸子屋去年亦「拉閘」結業，在港經營不足一年。大富豪事件只代表這一浪結業潮持續。
造成結業潮的主因，是消費降級。根據統計處最新數據，今年首季GDP增長達3%，第二季增長輕微加速至3.1%；不過，失業率由2024年的3.2%攀升至2025年第二季的3.6%，臨時數字更顯示5月至7月失業率升至3.8%。這現象被稱為「無就業復甦」。
經濟增長未能惠及就業市場，反過來影響企業經營。有麗港城居民發現區內高級超市Fusion，近日裝修後竟變成百佳，有網民直言這是「消費降級」的訊號。事實上不止麗港城，早前樂富商場等地區的Fusion，亦有改裝為百佳超市。
阿里巴巴集團（9988.hk）執行主席創辦人馬雲旗下南華早報引述DFI集團（前稱牛奶公司）行政總裁Scott Price給員工的電郵，稱公司將推行一系列營運精簡措施，包括裁員及把部份職位外判，以滿足顧客對貨品更低價錢的期望。DFI零售集團目前在本港經營惠康、Market Place、萬寧、7-Eleven及IKEA等品牌，最新中期業績顯示，今年上半年錄得虧損約3,800萬美元（約2.96億港元），去年同期則錄得約9,500萬美元盈利。連同大班結業、歐萊雅（L'Oréal）香港分部裁員等（見表），估計過去3個月連鎖店結業至少令400名員工失業。
| 日期 | 公司 | 事件 | 詳情 | 裁員/遣散人數 |
| 2025年6月24日 | 大班麵包西餅 | 全線結業 | 41年歷史冰皮月餅創始品牌，12間分店同日停業 | 約200人 |
| 2025年6月底 | 歐萊雅（L'Oréal）香港分部 | 裁員併入大陸 | 與大陸分部合併，僅保留少量前線溝通員工 | 超過200人 |
| 2025年6月30日 | city'super美食廣場 | 分店結業 | 銅鑼灣時代廣場店營運30年後結業 | 數十名 |
| 2025年6月底 | 驚安之殿堂鮮選壽司 | 全線結業 | 開業4年後最後一間分店結業 | 不詳 |
| 2025年6月27日 | 嘉禾院線 | 停止港澳營運 | 6間影城同日結業，部分由新營運商接手 | 不詳 |
| 2025年8月 | DFI零售集團 | 裁員計劃 | 惠康、萬寧、7-Eleven母企計劃裁員 | 未公布 |
上周沒依時支付到期票據利息的路勁 （01098.hk） 發盈警，預期截至6月底止半年，淨虧損約19億至21億元，較去年同期的淨虧損10.27億元，擴大85%至104%。為本地發展商首間未有到期未付利息。同期，新世界決定延遲4筆未償還金額共31.88億美元（約248億港元）的永續債派息，然而，技術上未算違約。路透社引述倫敦交易所數據並進行計算，指出明年香港地產商債券有近71億美元（554.75億港元）到期，較2025年增加接近70%。
根據金管局本地借貸數據，2025年第二季有關物業發展及投資貸款達1.45萬億港元，佔本地總貸款33.4%，唯官方並未公布債務到期年份。根據香港傳統四大地產商上市公司年報，2026年到期負債約為各公司總負債的兩成（見表），本報按年報比例推算明年有關物業發展及投資負債到期額估計達2878.28億港元，估計明年仍然是發展商及物業投資者的還款高峰期。
| 發展商 | 2026年到期 | 佔總額比例 |
|---|---|---|
| 新世界發展（0017） | 330.57億港元 | 22% |
| 長實集團（1113）* | 93.75億港元 | 17% |
| 新鴻基地產（0016） | 211.55億港元 | 17% |
| 恒基兆業（0012） | 200.81億港元 | 23% |
| 平均： | 20% |
*長實並沒有標明2026年的到期負債總額，僅以「於2至5年內到期借款為港幣 375 億元」表示，故此以此數除4年作參考之用
資料來源：各股份年報
投資物業外，本港住宅物業亦見問題，長實執行董事趙國雄指，本港樓市庫存過剩，未計新供應已有貨尾量約2萬伙，唯一年銷售約1.2萬伙，料庫存幾年內也消化不完，發展商難以加價，預料要約兩年時間才改善。仲量聯行則指，截至今年3月，有9.3萬新樓可供出售，估計需要56.7個月消化，較2015年至2021年平均消化期51.3個月長，料發展商會持續減價。
CBRE統計，2025年第二季僅錄得16宗大宗商業地產投資，創2008年第四季以來新低，且一半為「財務壓力」資產；戴德梁行第二季報告指出，零售持續負面，核心街舖及餐飲租金全年料跌1%至3%。在消費降級、結業潮與債務高峰三重壓力下，香港零售及住宅物業正步入估值下行與流動性緊縮的惡性循環，短期內難見扭轉。@
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