關於房地產，中共四中全會公報有一句話「推動房地產高質量發展」，並在10月28日公布的「關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議」中列為專節（41）。這在「十四五」相關文件中是沒有的。可見，當局對房地產問題的重視程度有增無減。不過，面對房地產危局，「建議」並無良策，有論者甚至稱當局已將房地產「戰略性放棄」了；然而，地方政府仍難擺脫房地產依賴，這勢必加劇與中央的博弈。
一、中國房地產的「大時代」結束 進入重構期
當局關於「十五五」規劃的「建議」沒有提2024年9月以來推行的「促進房地產市場止跌回穩」政策，也沒提「支持購房需求」。之前，7月的「中央城市工作會議」已提出：中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。顯然，當局研判，中國房地產已進入存量階段。
這也是市場的普遍看法。例如，高盛5月發布《經濟轉向內需驅動：聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》報告指，中國樓市將在2035年前經歷深度重構，新建商品樓市場將經歷「斷崖式收縮」。新建商品房銷售面積，2024年為97,385萬平方米；預計到2035年，將二次收縮40%，降至約5.8億平方米，較2021年高峰18.2億平方米累計縮水68%。屆時，二手樓交易將超過新房交易（2035年佔總交易量/價值的66%/64%，2024年為42%/45%）。
因此，當局放棄以前的房地產「高數量發展」，現在只提「高質量發展」。這也是無奈的選擇。事實上，「十四五」期間全國累計銷售新建商品住宅，較「十三五」明顯下滑。大日子已過去了。
二、地方政府的「房地產依賴症」並沒因樓市泡沫破滅而祛除
但是，當局「十五五」房地產政策的轉換，卻將嚴重衝擊地方政府的「土地財政」。雖然，2021年9月以恒大爆煲為標誌，樓市泡沫破滅，可地方政府仍舊把房地產當拐棍。
從下表可以看出，地方政府的國有土地使用權出讓相關支出居高不下，地賣不動了，卻仍在花費巨額資金大量收儲土地，導致出讓收入從大於相關支出，到收不抵支，出現巨額赤字。2021年，收入和支出都達峰值，收支相抵，盈餘9,511億元；2022和2023年也分別盈餘3,118億元和2,589億元，但2024年起就逆轉了，2025年前3季度居然高達9,081億元。
「十四五」國有土地使用權出讓收入及其相關支出（億人民幣）
然而，國有土地使用權出讓收入相關支出，用到哪去了？從來沒有公開過，就是一本糊塗帳，這裏面的水相當渾。中央也無力管理。雖然2021年國有土地使用權出讓收入劃轉稅務部門徵收，但徵收範圍、使用、管理等均不變。此後，中央也沒推出規範國有土地使用權出讓收入及相關支出管理的政策，成了一個僵局，丟在那不管。
三、「房地產發展新模式」衝擊地方
「建議」提出「加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度」，在當前形勢下，地方政府是難配合的。
「房地產發展新模式」的核心，就是調節新建商品住宅的入市規模，規避房地產市場產能過剩風險，怎麼操作呢？中共住建部副部長董建國說，「我們根據人口變化確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，也就是以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。」
話好說，難落實，因為這牽涉到各級地方政府的切身利益。舉例而言，人口流出地區，願意把相應的土地指標送給人口流入地區？建立「人、房、地、錢」要素聯動機制，就必鬚根本性重塑中央和地方關係。而中央地方關係的調整，歷來是難中之難，過去習近平強勢、「定於一尊」，都難推動；現在習權勢動搖，豈不更難？
四、優化保障性住房供給 錢從何來？
1998年中共房改，騙老百姓：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買經濟適用住房，其它收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。但幾十年下來，保障性住房（包括廉租房和經濟適用房）佔比極低，而商品房佔比高達80%～90%，遠超歐美。而且樓價飆升，住房成了老百姓頭上的「三座大山」之一。
根據中金公司測算，「十一五」至「十四五」四個五年規劃時期，中國保障性安居工程投資規模（含棚戶區改造）分別約1.8萬億元、6.3萬億元、8.7萬億元和6.5萬億元，佔同期房地產開發投資的比重分別為11.1%、15.7%、14.4%和8.5%。可以看到，保障性安居工程投資佔比極低，尤其「十四五」期間明顯下降，造成保障房供應嚴重不足。
不過，面對樓市泡沫破滅，為穩投資乃至穩經濟，當局又盯上了保障房。畢竟上一輪房地產市場走出低谷，部份要歸功於棚改貨幣化等政策因素。2023年8月中共國務院常務會議審議通過「關於規劃建設保障性住宅的指導意見」，提出在大城市（共35個，幾乎覆蓋了大陸一、二線主要城市）加大保障性住房建設和供給，提高其總供給比例，市場佔比目標約為60%，將主導樓市，而商品樓市佔比目標將調整為40%左右。
在「十五五規劃」的「建議」中，當局又一次高歌：「優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。」
但問題是，如果大建保障房，錢從何來？地方政府負債纍纍，而中央政府把本級財政收入全都轉移支付給地方了，自己靠國債過日子，總而言之財政是沒錢的。另一方面，保障房要封閉運行，開發商投資意願低，社會資金也難進來。
當然，中央可以政治任務強壓地方建設保障房，地方自然就要討價還價、伸手要錢，中央不給就「擺爛」，雙方博弈不停息。
總之，「十五五規劃」要「推動房地產高質量發展」，高質量發展不一定能實現，但中央和地方的矛盾勢必激化。#
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