大埔宏福苑五級大火，不僅是一場奪走逾百條生命的人道災難，更像是一記無情警鐘，震碎了香港樓市多年來建立的神話。過去香港人對二手樓價的信心，往往建立於地段、名氣與供應稀缺，但甚少認真檢視一座物業的結構安全、樓齡風險與維修制度的深層問題。宏福苑火災把這些被忽略多年的隱患赤裸裸呈現大眾眼前，也迫使市場重新思考一個殘酷問題：香港的二手樓價，是否一直被高估了？

尤其當我們回望香港住宅的真實面貌——全港超過六成私人樓宇樓齡已達30年以上，多個地產代理視為指標的「十大屋苑」，樓齡普遍介乎35至50年以上——宏福苑事件更像是挑破泡沫的一根刺，讓市場不得不面對樓宇老化的現實。

曾被忽視的樓齡風險 二手樓價神話不再成立

香港人過去買樓看地段、交通、名氣，很少真心問一句：「呢座樓仲安全嗎？」以太古城、美孚新邨、麗港城、黃埔花園、沙田第一城為例，樓齡幾乎全部超過35年。其中美孚更已逼近60年壽命，已超過一般混凝土建築50年的設計年限。即使進行外牆翻新或大維修，鋼筋老化、喉管鏽蝕、結構疲勞等問題依舊存在，卻長期未被納入樓價評估。

宏福苑後，市場終於冷靜下來審視數據：2021年樓價高峰至2025年11月，太古城與美孚新邨的樓價跌幅達28%及27%。跌幅之大，遠超過同區較新物業，如映灣園、新都城，兩者跌幅均較溫和。這不再只是供求問題，而是樓齡風險首次被真正反映於市場價格之中。

換句話說，舊樓溢價正快速蒸發，新舊樓之間的價差將從此拉闊。

維修費用像第二層按揭 舊樓業主的隱形負擔正在爆煲

宏福苑的維修造價高達3.3億元，接近兩千戶業主需繳付16至18萬元，佔屋苑平均樓價約400萬元的5%。對打工仔而言，突然被要求支付一筆近乎「迷你按揭」的費用，難免吃不消。

但更值得警惕的是，宏福苑的例子並非特例，而是整個城市的縮影。香港舊樓越來越老，維修成本只會愈滾愈大。火災後，政府必定加強監管，包括棚架防火規格、物料安全要求、工程監督等。成本上升勢在必行，而所有費用最終都會由業主買單。

有學者曾指出：「若競爭環境不改善，提高安全標準只會成為圍標集團的新禮物。」一句道破香港維修制度的痛點。即使政府希望改善監管，只要圍標文化仍存在，業主仍會被迫支付高昂又不透明的工程費用。

因此，舊樓的持有成本未來將越來越沉重，甚至壓垮中產家庭的財務。

業主立案法團制度崩壞 圍標、資訊不對稱構成系統性風險

香港的樓宇管理制度以「業主立案法團」為主體，看似民主、分權，但多年來暴露出三大結構缺陷，使其無力處理大規模維修工程。

第一，業主缺乏專業知識。

一般小業主缺乏樓宇結構專業知識，選擇標書時容易依賴直覺或人情，造成決策偏差。

第二，圍標文化根深蒂固。

廉署多年調查揭示工程費常被人為抬高，而所謂高價並不代表高質。

第三，責任歸屬模糊，保險制度難以應對工程事故。

宏福苑火災後，法團投保的集體火險只賠公共部份，住戶自買火險則因責任未明暫停理賠，這一制度缺陷在災難後全面暴露。

這些問題長期存在，卻因樓市過去上升令大部份人選擇忽視。但災難發生後，制度性的風險終於浮面，並開始反映於樓價之中。

舊樓重建無力提速 市建局財困意味「等收樓發達」時代結束

宏福苑大火讓更多市民意識到舊樓重建的重要性，但偏偏負責重建的市建局正陷入財政黑洞。市建局已連續3年錄得重大虧損，累計超過百億元。更甚者，現行「七年樓齡補償機制」令市建局長期高買低賣，重建項目每做一個蝕一個。

在財困下，政府正研究修改補償制度，意味未來的收購價將下降。這將直接衝擊大量舊樓的估值，因為市場早已習慣「舊樓總有市建局接手」的想像。一旦補償金額減少，舊樓價格將面臨進一步下行壓力。

銀行收緊估價 舊樓成交恐步入冰河時期

宏福苑事件後，銀行更可能重新審視舊樓風險。估值下調、按揭年期縮短、借貸額下降，都將直接打擊購買力。買家願意承擔這些風險嗎？特別是未做大維修的物業，成交將顯著減少，部份屋苑甚至可能出現「有價無市」的情況。

在風險重新定價的過程中，舊樓的流轉率因而下降，而樓價勢必進一步受壓。

宏福苑之後的樓市四大變化

雖然整體樓市仍受供應與需求主導，但宏福苑引發的四項微妙變數值得警惕：

第一，舊樓大維修成本及保險費用將全面上漲。

第二，新樓溢價將回升，舊樓折讓擴大。

第三，是否「已做大維修」成為決定樓價的關鍵分水嶺。

第四，「以租代買」短期更受青睞，推高租金回報率。

這些變化正在累積成結構性的市場趨勢，可能在未來10年深刻改寫香港樓市。

結語：宏福苑是一面鏡 香港樓市邁向「真實價值時代」

宏福苑大火是一場痛徹心扉的悲劇，但對樓市而言，也是一場最殘酷的醒覺。它提醒全港市民：樓齡不是數字，而是風險；外牆粉飾不能掩蓋結構老化；過去的樓價，未必反映物業真正價值。

香港樓市將從「永遠齊升」的神話，轉向「樓齡決定價值」的現實時代。
當安全成為買家的首要考慮，當銀行重新定義舊樓風險，當維修費用逼近第二層按揭，當市建局無力再高價收購，香港的舊樓市場勢將被重新定價，整體樓市亦會因此迎來新秩序。

宏福苑不是終點，而是開始。

它迫使香港重新審視樓宇老化問題，也讓我們明白：

樓價固然重要，但生命與安全，永遠更重要。◇

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向每位救援者致敬　
願香港人彼此扶持走過黑暗
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