曾是中國第一大地產開發商的萬科，近日20億元人民幣債券到期，最後關頭得到債權人的支持，寬限期延長30個交易日，暫時獲得喘息空間。目前在尚未有任何實質性救助的情況下，萬科是否最終違約與債務重組受關注。

專家認為：萬科很可能逐漸走向債務重組，截至目前中共中央已無出台任何救市政策，顯示問題已嚴重到「放棄拯救」，估計三五年內仍難有起色。

萬科評比直落 可能逐漸走向全面債務重組

根據上海清算所刊發的公告顯示，萬科關於延長「22萬科MTN004」寬限期的議案獲得債券持有人投票通過，原定於12月22日到期的5個工作日寬限期將延長至30個交易日，至明年1月28日截止。

據彭博社報道，標普周二（23日）將這次寬限期延長視作不良債務重組，等同於違約，將萬科的長期主體信貸評級由「CCC-」下調至「SD」，即選擇性違約。

而評級機構惠譽早在上周便將萬科信用評級下調兩檔至「C」，指公司未能履行債務義務，並警告若公司在寬限期結束後仍未償債，評級將進一步下調至「受限違約」（Restricted Default）。

知名跨國投行高盛則在近期的一份研究報告指出，自2022年以來，已有超過20家開發商的債務重組計劃獲得批准。截至2025年10月，估算的累計債務重組規模已超過1.2兆元。在缺乏更廣泛資金支持、資產處置、再融資計劃的情況下，萬科很可能將不得不採取市場化方式進行全面債務重組。

彭博社報道指出，萬科還在試圖說服投資者，希望其接受12月28日到期的37億元債券的延期兌付。若無救援行動，整體來看萬科未來數月仍將逐步逼近潛在的重組或違約。

這意味著萬科最遲明年1月28日須與債權人重新協商並爭取達成延期償付協議；若談判失敗，將面臨違約風險，並可能啟動整體債務重組。一旦違約，萬科約500億美元的計息債務可能使行業風險升級，而若進行重組，也將成為中國有史以來規模最大的重組之一。

然而，巴克萊（Barclays）分析師指出，在萬科約500億美元的債務負擔當中，約45%沒有抵押，一旦公司被迫重組，這些債務將脆弱不堪。

CreditSights的亞洲信用策略主管Zerlina Zeng表示，執行風險高，萬科可能會多次申請延長寬限期，直到進入全面的債務重組。

中央無出台拯救措施 顯然已放棄樓市

彭博社報道，作為一家有國資背景的房企，萬科擁有約1600億美元資產和超過12.5萬名員工，但過去數月一直深陷流動性危機。該公司自11月下旬起開始請求延遲支付境內人民幣債券，與此同時，市場也出現了政府支持正在減弱的跡象。

美國經濟學家黃大衛接受新唐人訪問時表示，萬科一直被視為國有資產背景，財務相對健康的標竿型的房地產企業，現在連這種公司都要向債權人展期，說明整個行業的壓力已經不是個別現象，而是廣泛的連最優等的房企都出現資金的壓力。政府可能更傾向於市場化重組拖時間，希望把債務甩給市場。

據中指院統計，萬科2025年12月將有57億人民幣信用債到期；2026年將有123.66億人民幣信用債到期。

路透社上個月報道說，中國中金公司（CICC）已被導入評估萬科的債務，債務重組是其中一個選項。一旦倒債重組，萬科的帶息負債高達3643億人民幣（約523.2億美元），其規模可能超越恒大和碧桂園的違約事件。

萬科約有30%的股份由國有的深圳地鐵集團（以下稱深鐵）持有。一些分析師曾認為「國家隊」撐腰足以幫助萬科避免陷入財務困境。

對此，台大經濟系教授樊家忠對《大紀元》表示，要深鐵無限制打開水龍頭一直給萬科挹注資金是不現實的期待。首先深鐵沒有理由這樣做。它也不一定有能力這樣做，因為這個坑無比巨大，任何一個國企、任何一個地方政府都沒有能力去填補這個無底洞。

樊家忠認為，當然很可能中共中央會有很多措施出手相助，不斷地讓它拖延下去。但最後終將會倒閉宣布破產，然後重整進入清算的過程，只是時間早晚的問題而已。

樊家忠表示，目前中共出台的政策，不管是下一個5年計劃還是中央工作會議所提出來的一些工作方針，都沒有要去緩解房地產或拯救房地產的積極措施，顯示這塊已經不是工作重點。也就是，中國的樓市問題已經嚴重到放棄治療了。

對於深鐵放棄輸血給萬科，中華經濟研究院大陸經濟所助研究員王國臣告訴《大紀元》，他的見解有三，一是現在城投（城市建設投資）和土地財政都在萎縮，深鐵自己也沒錢也自身難保。其二，明知道是一家有風險要倒閉的公司，還貸款給它，可能會被質疑有利益輸送的問題，可能吃上貪污的官司。

第三，習近平說要保房地產，可是他又說要「房住不炒」，所以官員或銀行都是叫一步動一步，沒人敢主動去做這件事。

樓市將持續惡化 三五年難有起色

在恒大、碧桂園等大型房企相繼爆煲後，萬科被視為財務最穩健、最具國際背景保護的房企，如今也瀕臨崩盤，使樓市行業困境進一步加劇。

中國在房地產市場持續低迷的情況下，近來出現大量「銀行直供房」，也就是由銀行把還不出貸款的抵押房產處理後，以產權人身份直接賣樓，價格通常是市價的七成甚至對半砍。

王國臣表示，中共中央政策不明，房地產企業事實上是在惡化當中，才會出現所謂的「直供房」，就是沒有經過法拍程序，直接就把它給收購回來。因為如果再等3年樓價認列可能更低，所以銀行就跳過法拍程序直接跟還不起貸款的住戶把它買回來。

大陸國家統計局15日公布，今年1至11月，全國房地產開發投資達人民幣7兆8,591億元，較去年同期大減15.9%。其中，住宅投資下降15.0%。2022年至2024年，全國房地產開發投資年比則分別衰退10.0%、9.6%及10.5%。

對此，王國臣表示，也就是現在建商也不太願意投錢了，房地產開發投資連續3年多都是投資衰退。他們既有的房子蓋不下去，所以這個問題只會持續惡化。

「可是中共又不讓他破產，多少還是會輸血，慢慢輸血給這些建商，讓他繼續蓋房，比如說像去年到今年就很明顯。如果房地產有危機，那麼銀行水龍頭就會開大一點，因為中央下令。如果中央又不下令，沒有持續盯，他們就把水龍頭關緊，否則會影響到銀行自己本身的不良資產，而且又會有貪污的問題。」

「就是在一下開水龍頭，一下關水龍頭的過程中，建商房子繼續蓋，員工繼續聘，繼續穩定就業，繼續穩定爛尾樓的問題。繼續把它蓋完，讓那些買預售屋的能夠有房子住。」

王國臣說，可是事實上我們都知道他們連開門都在虧損，大家都是抱著還有個希望，就假裝這間公司還沒倒，所以預售屋還是有的。因為他倒了，預售屋就沒了，那可能就要引發人民暴動。所以這件事有一天一定會壓不住。

樊家忠也表示，房地產關聯到上下游一大堆產業，房地產很慘，上下游產業當然就跟著一起拖入谷底。所以過去這幾年中國房地產相關產業是一片哀嚎。而且很多國際報告也都出來，包括Bloomberg（彭博社）都預期中國樓市預期可能要到2027年才落底。

樊家忠說，日本泡沫經濟破掉之後，樓市大概走了10年的空頭，10年的空頭之後再趴在地上再趴10年。也就是中國樓市現在看起來要復甦還很早，相關產業起碼三五年內不會有甚麼起色的。#

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