香港樓市由歷史高位已下跌近三成，但相比起住宅物業市場，商業物業市場的情況更是慘淡。根據差餉物業估價處數據顯示，零售物業的空置率已經達到11.8%，即幾乎每8個舖位中就有1個空置，這反映出倒閉和結業的狀況正在惡化，但相比之下香港的商廈市場其實比商舖更慘淡。甲級辦公室的空置率已經達到17%，即是6個商廈單位有一個就出現丟空，這是一個相當高的水平，創下了40年來的歷史新高。
舊的供應還未被吸收，而新的供應則逐步來臨。根據數據，甲級辦公大樓的落成量去年達到了157萬平方尺，其中六成以上來自中西區。因此，甲級辦公室的空置率已達17.4%，空置面積達到了1,645萬平方尺。可以說，香港的辦公室市場面臨相當嚴重的問題，甚至已經影響銀行體系的穩定性。
仲量聯行香港主席曾煥平早前形容香港的辦公室市場像一個「黑洞」，已對香港的金融體系構成威脅。他提到，雖然一些銀行聲稱它們的問題貸款可控，但實際上情況早已失控。此外，目前商業物業市場的價格下跌情況已嚴重損害整個銀行體系，因此，政府官員應儘快採取措施，減輕當前商業建築引發的黑洞效應，避免拖累香港整體經濟和銀行系統。
近期面對美國發動的全球貿易戰，香港股市表現尚可，雖有沽壓但亦有資金在低位吸納，也有外資和私募基金在香港設立辦事處。但是，這種情況並不全面。例如，雖然有些私募基金租下了中環The Henderson的數層樓面，令The Henderson的出租率從去年的五成上升至八成，看似表現不錯，但整體的情況其實依然不樂觀。
根據物業估價處的數據，2024年甲級辦公室的售價已經下降了約5%，而租金則大幅縮水了25%。這種情況對現有商廈持有者的資產狀況造成了很大影響。曾煥平提到，儘管有些基金希望在香港增加投資，但由於地緣政治環境以及美國政府的投資禁令，許多投資基金的投資委員會完全禁止在香港投資。即便有些基金想要利用香港股市的反彈來投資，仍然無法獲準，進一步凸顯了香港當前的尷尬處境。
辦公室市場的吸收量未來恐怕難以恢復，尤其是在較高的空置率背景下，個別商廈的成交價已經受到了很大影響。例如，由紀惠集團持有的遠東金融中心的39樓最近以2億成交，價格較原叫價下調了20%，呎價降至1.8萬元，創下自2017年以來的新低。而之前2018年的交易價格為6萬元，可以說，從高峰期至今，價格已大幅下跌了70%。實際上甲級辦公室若跌價5至六成已屬保守，部份甚至下跌達七成，這現象非常驚人。
商業物業投資者面臨的困境也日益嚴峻。例如，宏基資本近期在黃竹坑的寫字樓，剛買兩年就需大幅貶值，成交價僅4,000萬，降至原來的六成。這種降價情況不僅令人震驚，也反映商廈投資者面臨極大的財務壓力。
銀行在過去的下跌時期，一方面會向實力不足的投資暫Call Loan，但通常仍會願意批出貸款給新買家，但現在的情況卻是銀行需要收回這些投資者的資金，但又不願意再向買家批出新貸款。從而使得商用物業在出售時根本沒有買家願意承接，進一步加深了市場的嚴峻狀況。
根據政府數據，截至去年年底，香港銀行體系的房地產貸款總額達3.4萬億，佔香港總貸款的三分之一。其中，住宅貸款佔比約56%，相對而言違約風險較小。然而，40%的本地發展與物業投資貸款則相當可怕，達到1.5萬億元的水平，這個數字已接近香港本地GDP的一半。房地產市場的普遍貶值，已嚴重影響香港銀行體系的安全性。
例如，近日恒生銀行及東亞銀行公布的業績，均顯示因為商業房地產貸款令銀行不良貸款率及壞賬撥備均顯著惡化。而大新金融的業績顯示，其信用減損損失達18億，股價因此大幅下跌。可以看出，這些銀行正面臨物業投資所帶來的減損壓力，影響其基本狀況。
而銀行及財金官員對於商業房地產市場惡化僅表示資產質素的可控，但實際上我認為「可控」一詞暗示風險極大而且試圖掩蓋現實。值得注意的是，香港特區政府似乎對如此嚴重的商業物業市場黑洞視而不見，只是一味強調香港經濟的穩定性與大陸的支持。財經事務及庫務局局長許正宇早前指出，當大家覺得全球政經環境越來越複雜，而且看不到清晰預見性時，香港正是一個穩定、很有預見性及監管穩定的地方，「始終你看到整個世界經濟的大勢，的確是東升西降，尤其是我們國家很多高新科技，我們有很多企業出海，很有競爭力。」
然而，目前商業物業市場的大幅貶值已經對投資者產生了深遠影響，威脅到銀行體系的穩健性。我之前曾形容，商業物業的貸款減值可能成為2025年香港經濟中的一個「灰犀牛」，影響的不僅是投資者的資產，還將波及整體經濟和金融體系的穩健性。◇
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