新世界發展（0017）剛完成882億港元銀行融資協議，唯英皇國際（0163）違約，加上數據顯示部份香港中小型發展商負債重仍在去槓桿。回顧早前不少知名投資者亦先後賣樓救亡，最新已故「舖王」鄧成波家族遭入稟高等法院申請破產，去槓桿潮擴散到上市公司，香港樓市債務危機有蔓延跡象。
新世界發展公告指，與銀行達成新融資協議，涵蓋882億港元現有境外無抵押金融債務。香港恒生大學商學院副院長梁劍平接受《信報》訪問時指出，當借貸大到不能倒，銀行反而一定要支持，「一定會support你嘅，點解呢？驚你還唔起，你執咗嗰陣時咪全盤冇曬（一定會支持你的，為甚麼呢？怕你還不起，你倒閉了那時候便全盤都沒有了）」。
然而，一波剛平一波又起，英皇國際截至2025年3月底全年業績顯示，集團合共166.05億港元的銀行借貸已經逾期或違反若干條款，年度虧損擴大至47.43億港元（包括不再持續經營業務），核數師德勤對其財務狀況發出「不發表意見」聲明。
同期，已故「舖王」鄧成波家族因疑拖欠物業按揭貸款，最新遭靄華物業信貸有限公司入稟高等法院申請破產，案件排期9月30日聆訊。
此前，包括湯文亮、李根興、陳秉志等知名投資者亦先後賣資產還債，物業市場的去槓桿化仍未完結，債務風暴更從富豪投資者擴散至上市公司，掀涉公眾股東，對市場影響更深遠。
彭博專題報道引述新世界發展前主席鄭志剛透過發言人回應，指鄭志剛上任新世界CEO時「已繼承巨額債務」，而上任後「數據顯示去槓桿進程持續且負責任」。
年報顯示，多間中小型本港發展商負債比率偏高，其中，遠東發展（0035）截至2025年3月底年報顯示，經調整淨資產負債比率達67%，銀行貸款、票據及債券總額減少約24億港元至254億港元，顯示集團正積極削減債務，於年內變現非核心資產及業務合共約12億港元，包括出售英國曼徹斯特停車場及計劃出售BC Invest股權等。
九龍建業（0034）資本負債比率從111.5%改善至104.4%，過去數年變現非核心資產超過3億港元。路勁基建（1098）負債比率為55%，公司年報指出，因工程減少，需辭退地產開發員工，至2024年底減少19%，除出售中國高速公路，該公司亦考慮出售其在印尼的公路資產。麗新發展（0488）則擬於未來兩年出售金額約80億港元資產。各中型發展商年初至今股價下跌近一成至兩成半（見表），相對恒生指數年初至今升22.5%，形成強烈對比。
| 公司名稱 | 負債比率 | 市值（港元） | 股價 | 年初至今變動 | 應對措施 |
|---|---|---|---|---|---|
| 九龍建業（0034） | 104.36% | 38.93億 | 3.01 | -20.58% | 出售總額超過3億港元的非核心資產 |
| 遠東發展（0035） | 65.8% | 25.7億 | 0.84 | -9.68% | 出售BC Invest及英國曼徹斯特停車場 |
| 新世界發展（0017） | 57.5% | 148.48億 | 5.85 | 13.37% | 策略性出售非核心資產、年內出售上海周浦項目套現超過19億港元、 完成882億港元融資 |
| 路勁基建（01098） | 55% | 6.52億 | 0.87 | -23.68% | 辭退19%地產開發員工、出售中國高速公路、考慮出售其在印尼的公路資產 |
| 麗新發展（0488） | 51% | 7.7億 | 0.53 | -25.35% | 擬於未來兩年出售金額約80億港元資產 |
事實上，港交所（0388）最新數據顯示，2025年截至5月底，港股新增上市公司29家，較去年同期21家增長38.1%；每日平均成交金額達2,423億港元，較去年同期1,102億港元升119.9%；首次上市集資總額達776.68億港元，較去年同期95.96億港元激增709.4%。香港昔日兩大支柱金融與地產分化日趨明顯。
香港金融市場向好，或受惠於美國持續收緊包括中概股在內的外國企業上市門檻。美國證券交易委員會（SEC）主席Paul Atkins 6月4日表示，將就「外國私人發行人（FPI）」的資格定義進行概念性諮詢，現時FPI可獲多項豁免，包括無需提交季報、無需受公平披露法規（Reg FD）約束等。根據2023年數據，近55%外國私人發行人實際主要於美國市場交易，其中最常見註冊地為開曼群島，總部地則以中國最多。SEC強調，當公司基本只在美上市，卻不受其註冊或總部地區監管時，應審慎評估其是否仍合資格享有這些監管寬免。
美國規管勢趨嚴格令中資股改選香港上市，網上服裝平台SHEIN轉戰港股，路透社報道，該公司6月30日向港交所提交保密申請，估值雖從660億美元調至500億美元，仍有望成為今年最大IPO。過去有傳該企業欲於美國及倫敦上市，料終選擇於港股上市。
此外，A+H上市模式日益受青睞，寧德時代H股（3750）今年5月上市後，出現罕見的H股比A股貴現象，截至最新，H股較A股存在19.6%溢價。中資投資銀行中金報告指出，後續仍有近50家A股計劃赴港上市，潛在流動性需求1,500億至1,800億港元，又指，今年已有赤峰黃金（6693）、鈞達股份（2865）、寧德時代、恒瑞醫藥（1276）以及吉宏股份（2603）這5家公司陸續完成A股往H股兩地上市，首發募集資金達到560億港元。
反觀香港各類物業受北上消費、移民潮、工作模式轉變影響，持續出現掟貨潮。官方指出高才通等人口流入，今年2月統計處指出，香港人口增長0.1%至752.8萬人，唯最新報道，國際學校朗思國際學校7月31日正式停辦，新流入人口消費模式未必跟過去相同。
息口一向是左右樓價主因。美國利率期貨顯示，預計至明年7月，聯儲局將減息至約3厘至3.25厘，較現水平低1.25厘。不過，1個月HIBOR從年初4.18292%水平下跌至0.7125%左右創2022年6月以來新低，中原城市領先至數則較年初下跌2.24%。此外，資金流出港元，金管局於7月2日買入200.18億港元並沽出美元，一周內第二度干預，累計買入港元總額達294.38億元。本地資金方面，香港銀行存款總額達18萬億港元創歷史新高，即使樓價下跌，資金傾向選擇停泊。@
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