香港地產業曾是這座城市的經濟風向標，也是無數家庭累積財富的基石。然而，隨著債務危機爆發、資金鏈斷裂、銀行壞賬飆升，這個曾經不可一世的產業，如今正面臨信仰崩塌的一刻。
從英皇國際（00163）到新世界發展（00017），從大型財團到中小型發展商，幾無倖免。當法治與市場信心動搖，香港的經濟命脈也隨之岌岌可危。
英皇國際 危機爆發的縮影
2025年6月，富豪楊受成旗下的英皇國際爆出財務危機，涉及高達166億元（港元，以下同）的銀行借貸違約或違反條款，德勤對其持續經營能力表達重大疑問，發出「不發表意見」聲明。
根據英皇國際財報（見圖1），2025年度流動負債激增至188.2億元，流動資產下滑至57.4億元，流動資金赤字擴大至130.8億元，年度虧損倍增至4.84億元，資產淨值跌至169億元，截至期末現金僅剩6.4億元，反映短期償債壓力沉重。
截至3月底，該公司已將逾311億元資產用作銀行抵押，若債務重組失敗，核心資產或遭強制拍賣，甚至面臨清盤風險。
英皇國際過去數年積極透過無抵押銀團貸款融資，包括2019年與8間銀行簽訂26億元貸款、2021年再獲9家銀行提供19.5億元貸款（原定2026年到期），2024年則與11家本地及國際銀行重組融資，籌得24.2億元。
英皇國際未點名提及參與銀團貸款的銀行名單，但在上年度年報上顯示，主要往來銀行包括中銀香港、中銀澳門分行、交銀香港、交銀香港分行、建銀亞洲、恒生及其澳門分行、工銀及工銀亞洲、東亞、滙豐，以及華僑香港。外界擔心，如果後續處理不妥，風險恐波及本地銀行體系。
新世界發展 債務壓力山大
除了英皇國際，老牌發展商新世界發展（00017）同樣深陷債務泥淖。截至2025年中期，總負債達1,510億元，淨負債比率升至57.5%。其中，短期債務超過322億元，而帳面現金僅為218億元，償債缺口明顯，資金鏈承壓。
雖然新世界近期成功獲得總額875億元的銀行再融資承諾，暫緩財務壓力，但整體資本結構依然脆弱。若未能加快資產出售、削減投資與調整財務結構，恐怕難逃再次陷入財困的風險。
資金鏈告急 地產業拖累銀行體系
除了大型地產財團外，香港眾多中小型發展商亦正面臨嚴峻的資金鏈撕裂風險。Jefferies於2025年初指出，11家本港非大型上市地產商共持約460億元短債，總負債逾1,730億元，償債壓力已達危險級。麗新（00488）、遠東（00035）、資策（00497）等在列。
此外，《HEA富學》作者郭釗於其頻道點名指出，佳明（01271）、恒隆（00101）、百利保（00617）、富豪（00078）、宏安地產（01243）及香港興業（00480）等亦屬高風險，其中有淨負債比率接近或超過40%以上，九龍建業（00034）更曾高達120%，逼近恒大爆煲前水平。
這些企業雖然仍持有一定資產，但大部分已作抵押，欠缺變現能力，加上商業地產市場疲弱、潛在買家持續壓價，導致資金回籠極為困難。
風險不僅限於房企本身。金管局數據顯示，截至2025年3月底，中小型發展商涉及的房地產開發與投資貸款佔全港1.4萬億港元總額中的約12%。雖然比例不高，但這類企業融資習慣集中於個別銀行，一旦爆煲，風險容易呈現「集中爆破」效應。
一旦中型發展商出現違約、需撇帳的金額動輒以十億計，對資產規模有限的中小銀行構成沉重打擊，可能引發信貸收縮、流動性緊張，甚至動搖存戶信心，引發擠提風險。近期宏安地產僅獲批10.2億元授信，遠低於其申請額14.5億元，正反映銀行日趨審慎，要求更多實質抵押與穩定現金流保障，資金緊縮正逐步浮面。
銀行體系的不良資產風險亦已開始顯現。以恒生銀行（00011）為例，其2024年不良貸款比率已攀升至6.12%，主要來自本地商業房地產貸款惡化。而金管局數據則顯示，2025年首季本港銀行體系的特定分類貸款比率升至1.98%。國際評級機構亦紛紛下調預期：穆迪下調大新銀行（02356）評級，並將東亞銀行（00023）評為負面展望，皆因其房地產借貸曝險過高。
香港樓市真實情況
郭釗認為，樓市正進入「慢煎模式」：表面上樓價僅下跌兩至三成，實際卻是結構性下行與債務壓力長期侵蝕的局面。為應對沉重債務，發展商不得不分批出售資產套現，但在利率高企下，建樓利潤已大幅被侵蝕。即使勉強保住三成毛利，扣除高昂利息成本後，實際回報可能僅剩數厘，遠低於重組債務所需的雙位數利率，企業遂陷入結構性虧損的死循環。
這場「慢煎」危機的外溢效應，不止於金融業，更深刻動搖整個香港經濟結構。若中小型開發商無法履行建築承諾，部份尚未交付的樓盤或出現工程擱置、延期交樓、甚至爛尾的情況。
儘管香港法律與財務制度較大陸健全，對購房者的保護機制看似較完善，但當發展商資金鏈全面斷裂時，制度保障亦難以完全兜底，市場信心將再受重創，購房者權益亦難倖免。
更嚴峻的是，現有房屋持有人同樣將陷入風暴之中。隨著市場信心崩潰與資金鏈斷裂造成的拋售潮加劇，樓價或將進一步下探，引發第二輪資產貶值。
中產階層本以物業作為家庭財富儲備與保障，但若樓價跌穿按揭貸款本金，將陷入「負資產」困境，直接削弱消費意欲與未來儲蓄能力，進而拖累整體經濟活力。
從宏觀角度來看，地產業歷來是香港經濟的支柱之一，連動建築、裝修、物業代理、法律、金融等上下游行業。若中小型發展商大規模倒閉，勢必帶來連鎖裁員與薪資停滯，將「房企風暴」轉化為「民生危機」，成為基層市民的切身之痛。
至於金融市場，儘管近期港股IPO活動看似熱鬧，實際上並無法根本撐起本地房地產生態。這些IPO多數僅帶來「過水資金」，資金在轉換為港幣的過程中短暫停留於香港，最終仍流向海外。對解決房地產業的結構性融資難題作用甚微。
結構性根源 信心流失與法治崩壞
然而，香港樓市的困局並非單一企業經營不善所致，而是深層制度信任崩塌的結果。自2019年以來，隨著中共對司法與政策體制的持續干預，「一國兩制」淪為空殼，法治基石動搖，市場信心全面流失。
樓市作為資產累積與財富保值的核心場域，在制度不確定與高槓桿模式瓦解下，被市場重新定價，資產變負債、信貸成風險，銀行壞帳升溫，整體經濟陷入惡性循環。
真正的出路，不在短期救市，而在於重建制度公信力與社會信任。中共所摧毀的，不僅是經濟秩序，更是香港人安居樂業的根基與這座城市的存在意義。＠
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