今篇文章主題需要跟進一下恒生銀行公布的半年業績數字，情況相當之差。包括盈利、不良貸款率和減值準備均出現進一步惡化。管理層似乎也無法掩飾這些差勁的業績，他們甚至預測未來不良貸款率和商業房地產的問題將會持續，不良貸款率還會進一步上升。
首先在講數字之前，我想回應最近一些學者的評論。有評論稱香港的壞賬問題被誇大了，這些說法主要有兩個觀點：一是根據政府的說法，香港銀行整體的不良貸款率僅為2%，仍屬於全球穩健水平。此外，香港銀行的資本充足率很高，因此不需要擔心壞賬問題。另一個觀點是如果香港的銀行壞賬狀況如此糟糕，那麼為甚麼我們看到香港銀行股表現這麼好？例如，滙豐重新回到「紅底股」的位置，中銀香港創下近年新高，甚至恒生銀行的股價也回升到100元以上。
但我想說的是，這樣的看法基本上忽略了個別銀行在商業房地產市場過度進取所帶來的壞賬問題。我並不是說銀行會因此出現重大危機，千萬不要誤解我的意思。我的看法是，銀行面對不良貸款率上升的情況，確實需要更加謹慎，因此在最新的中期業績中，恒生銀行的結果也反映出他們已經收緊了信貸。至於股價的表現，我認為股價只是結果，而非原因。如果你僅根據股價表現來判斷銀行沒有問題，那麼這樣的結論就有些本末倒置。
回到恒生銀行的半年業績，我們看到他們的盈利大跌了28%，差過市場預期，導致盈利劇減的主要原因是貸款減值撥備在上半年急增124%，達到48億6千萬。如果按照去年同期來比較，減值貸款從15億增至48億，增幅更逾兩倍，這是一個相當不利的信號，顯示出過去管理層故意掩飾的壞賬問題已無法隱藏。管理層的態度似乎也有所轉變，難以再掩飾這個問題，只能承認不良貸款率和商業房地產市場仍然面臨困境。在這48億的信貸減值中，有25億正是來自目前香港經濟中的核心問題——商業房地產市場。這是一個嚴重的信號，也拖累了恒生銀行的不良貸款率。
我自去年以來就一直強調這個要素，當恒生不良貸款率升穿5%時，我已經表示這個數字相當重要，必須予以關注。最新的不良貸款率已由去年年底的6.12%升至6.9%，這一數字是恒生銀行歷史上30年來的最高水平，甚至超過了2003年SARS期間的數據。我查找的資料顯示，2003年恒生銀行的不良貸款率僅為2.7%，而現在已經飆升至6.9%，這遠超官方香港銀行整體不良貸款率2%的水平。
這也反映了我開頭提到的問題，金管局和政府官員持續強調香港整體銀行壞賬率偏低，但其實掩蓋了個別銀行因為過往幾年在商業房地產市場的進取貸款導致的帳務問題。
關於商業房地產的減值，我剛才提到的25億已經佔到整個信貸減值的超過一半。根據恒生的說法，信貸損失的變動主要是新違約風險的增加以及資產信貸的轉移。如果按照這個數字來看，恒生銀行的商業房地產不良貸款率已達到20%，高於去年底的15%，這幾乎反映出五分之一的商業房地產貸款已經變成壞賬，這是一個必須引起重視的嚴重問題。
根據恒生銀行的資料，部份商業房地產貸款中有三分之一已經出現無抵押狀況。恒生銀行表示，目前由於持續的高利率，寫字樓和商舖的表現相對疲弱，加上供過於求，租金和資產的價值面臨下跌壓力，這使得一些商業房地產企業面臨資金流動壓力。有幾間大型的商業房地產公司，恒生已經將他們的狀態下調至不良貸款，希望提高撥備以應對未來的不確定性。根據管理層的說法，不良貸款率未來仍面臨進一步上升的壓力。
更值得注意的是，在6月底之後，我們已經看到英皇國際出現違約，欠下166億的銀行貸款，但現金僅剩6億。此外，麗新的貸款在10月也將面臨再融資的壓力。市場傳聞，麗新可能需要將其在中環核心區的中國建設銀行大廈的部份股權出售，這反映了商業房地產商仍然面臨巨大減值的挑戰。如果以後麗新或其它中小型發展商出現壞賬問題，預計恒生在商業房地產市場的壓力仍然存在，甚至可能進一步惡化。因此，上半年的問題顯然尚未見底，預計全年將進一步惡化。
面對壞賬水平急升，兩間國際評級機構已警告，今年香港商業房地產（CRE）流動性問題，會繼續令銀行資產質素轉差。
惠譽指出，需求低導致寫字樓和零售商舖空置率高，將繼續令該類物業估值受壓，CRE拖累銀行資產質素的情況會延續至2026年，如市場需要更長時間復甦，銀行的生存能力評級（Viability Rating）可能受影響。
惠譽提到，中小型發展商普遍要有抵押品才能獲得信貸，隨着樓價下跌，貸款變得更困難，如果發展商收入持續疲弱，樓價又受壓，銀行將要進一步下調內部貸款評級，變相令減值貸款增加。該機構把此視之為考慮銀行評級的因素之一。
另一評級機構標普認為，恒生今年不良貸款今年會繼續上升，但新增速度會較2024年減慢，而信貸損失持續增加將限制盈利表現。
我必須強調的是，商業房地產市場的困境與香港住宅市場是兩回事。我相信香港住宅市場不會出現問題，因為香港人仍然需要保住自住的房屋。從住宅抵押貸款的市場佔有率來看，像滙豐和中銀香港的影響較小。而最近政府數據顯示，住宅樓價已經出現回穩跡象，預計下降僅在幾個百分比以內。我之前預計會下跌5%，實際上到2026年可能會見底，但這僅限於住宅市場。
儘管如此，商業房地產市場依然沒有任何改善的跡象。更重要的是，恒生銀行的不良貸款率和貸款減值的增加已影響到他們未來的質量。在上半年，恒生的貸存比率從去年底的64.7%下跌至61.8%，而一級資本率則從17%上升至21%。這也反映出銀行在收緊貸款或減少貸款方面做出了調整，這將對香港經濟帶來更直接的損害。
對於壞賬問題，金管局和政府皆否認，但這並未減少大家對於相關討論的關注。反而在業界、評論界和媒體上，大家越發關注壞賬銀行的問題。尤其是看到恒生銀行業績後，我相信他們的壞賬壓力尚未消除。如果僅僅因為分析師所說的銀行股價高企，就認為銀行沒有問題，這似乎掩蓋了或者忽視了整個香港銀行體系目前面臨的核心問題。作為投資者和市民，我相信這一問題還是值得大家關注的。◇
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