深圳祥祺集團主席陳紅天持有的香港山頂歌賦山道15號豪宅，8月19日以7.9億港元成交，較9年前買入價大幅暴跌，創下香港住宅市場史上最大單筆虧損紀錄。陳紅天在香港投資房地產長達10年，最終以超過30億港元的巨額虧損黯然收場。
天價豪宅淪為銀主盤 從「呎價王」到賤賣資產
2016年6月，正值香港樓市巔峰時期，陳紅天以21億港元天價從莊士國際購入山頂歌賦山道15號物業，樓面呎價高達22.74萬港元，一舉創下全港呎價新高紀錄。這座頂級豪宅實用面積達1.8萬平方呎，採用六房六套間隔設計，配套近1萬平方呎私人花園和停車位，規格堪稱香港豪宅之最。
然而，輝煌景象轉瞬即逝。2023年，祥祺集團因面臨「階段性現金流問題」，該物業被東亞銀行接管，淪為銀主盤。從2023年8月首次公布銷售安排開始，這棟昔日呎價王的出售之路異常坎坷，歷經近兩年反覆延期，多輪招標均無人問津，直至今年1月將意向價大幅下調至7億-8億港元區間，最終以7.9億港元成交。
香港樓市所謂的「銀主盤」，是指物業業主無法重建銀行的按揭貸款，由提供貸款的銀行或財務機構（即「銀主」）向法院申請收回該物業，再通過拍賣或委託代理的方式向公眾出售，以彌補欠款的房產。
該物業雖於2019年已取得入住許可證，但改建工程始終未能完成，出售時部份區域甚至呈現荒廢狀態，從未真正作為自住用途，徹底淪為投資失敗的象徵。
69億投資香港盡付東流
陳紅天曾以335億元身家位列《2022胡潤全球房地產企業家榜》第41位，其自2015年起在香港大舉投資物業，累計投入資金約69.87億港元，如今卻面臨資產版圖全線潰敗的慘烈局面。
除歌賦山道15號外，陳紅天持有的其它香港物業同樣遭遇巨額虧損。2024年12月，紅磡祥祺中心以26.5億港元售出，較45億港元購入價帳面貶值18.5億港元；山頂司徒拔道53號傲璇單位於2023年9月以4.2億港元售出，較招標價下跌約38%，損失同樣驚人。
業界資深分析師指出，香港豪宅市場自2021年見頂後普遍下跌約30%，而銀主盤通常需要額外折讓15%-20%。此次山頂歌賦山道個案跌幅超過60%，屬於典型的「銀行急售+特殊個盤」雙重疊加效應，市場震撼程度前所未見。
陳紅天的投資策略高度依賴銀行融資，充份體現了「借得幾多得幾多」的激進投資理念。據業界了解，當年購入香港島歌賦山道屋地時，他以深圳羅湖物業作抵押，另外16.8億港元採用分期現金支付方式。2019年更向東亞銀行承做一按及二按，槓桿率極高，為日後資金鏈斷裂埋下隱患。
陳紅天在香港投資房地產長達10年，最終以超過30億港元的巨額虧損黯然收場。#
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