這幾天中國樓市新聞很多、很火爆。例如，8月25日，停牌超過18個月的中國房地產巨頭恒大，正式退市，結束了其在港股的16年上市之路。雖然恒大爆煲已有幾年，這條新聞仍為多家外媒的頭條。而新聞背後的更大問題是，恒大的債務怎麼辦？據恒大財報，截至2023年6月30日，恒大總負債2.39萬億元人民幣（全球負債最多的開發商），總資產卻僅有1.74萬億元，窟窿高達6,500億。此外，恒大還有約70萬套爛尾樓未交付，資金缺口約3,000億，怎麼保交樓？
恒大只是中國樓市的縮影。再來看三條相關的新聞。
其一，2025上半年上市房企超六成虧損。截至8月20日，滬深上市房企有71家發布2025半年度業績預告，其中45家虧損，佔比63.4%，相比去年同期上升了1.1個百分點。從大陸樓市研究機構「中指研究院」對2021—2025年滬深上市房企年中業績預告類型佔比的統計來看，上市房企業績每況愈下。哪些會繼續恒大的命運？這是對上市房企的嚴峻拷問。
事實上，2022年至今，已有27家上市房企被動退市；其中，A股14家，原因為面值退市及連續虧損；H股13家，原因為財報難以發出及難以達成復牌指引，未能復牌，停牌超過18個月。另有幾家房企私有化退市。相對而言，恒大退市的衝擊性最大。
其二，2025年1—7月份全國房地產市場繼續跌、跌、跌。根據中共國家統計局8月15日發布的數據，（一）新建商品房銷售面積51,560萬平方米，同比下降4.0%；新建商品房銷售額49,566億元，下降6.5%。（二）全國住宅新開工面積25,881萬平方米，下降18.3%。這正常，因為當局的政策是嚴控新增，可下面的數據就不正常了。（三）房屋竣工面積25,034萬平方米，下降16.5%；其中，住宅竣工面積18,067萬平方米，下降17.3%。當局「保交樓」喊了幾年，去年以來的房地產「白名單」項目審批通過貸款超5萬億元，官方說已達5.6萬億元（截至2025年1月22日），如果真有如此巨額的資金投入，為甚麼房屋竣工面積會兩位數下降呢？而且，2024年全年已經下降27.7%了。本文認為，最可能的原因，是政策空轉，銀行迫於政治壓力審批貸款，卻沒有足額、及時發放，不願意孭鑊，所以能躲就躲、能拖就拖。
以2021年9月恒大爆煲為標誌，中國樓市泡沫破滅。由於中共的錯誤政策，將近4年，泡沫還沒釋放完畢，樓市下跌看不到頭，所謂「止跌回穩」完全是個笑話。
今年5月，高盛發布《經濟轉向內需驅動：聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》報告，中國樓市將在2035年前經歷深度重構，新建商品樓市場將經歷「斷崖式收縮」。新建商品房銷售面積，2024年為97,385萬平方米；預計到2035年，將二次收縮40%，降至約5.8億平方米，較2021年高峰18.2億平方米累計縮水68%。屆時，二手樓交易將超過新房交易（2035年佔總交易量 / 價值的66%/64%，2024年為42%/45%）。
其三，房企化債艱難。根據「中指研究院」統計，截至2025年8月，20家出險房企債務重組、重整獲批，化債總規模超過12,000億元人民幣。這些房企算是幸運兒。相對而言，中國大陸出險房企數量和負債總額，要大得太多。
2020年當局的「三條紅線」使房企政策環境急劇惡化，當年即開始出現房企債務違約。截至2025年8月，共計77家房企發生債務違約。至於債務違約總額，則沒有官方或權威的數據。「有料財經」曾統計，2021年至今，中國房企僅僅美元債違約總額即達1,470億美元，約合人民幣1.07萬億元。至於國內債務違約，那就理不清了。
中國大陸房企，長期都是高槓桿營運，負債巨大，債務率高。僅僅恒大，債務就高達2.4萬億，相當於中國GDP的2%。再比如碧桂園，截至2025年4月，總資產約為10,358億元，總負債約9,846億元，淨資產僅約513億元。碧桂園的境外債務重組涉及債務本金額140.74億美元，「希望在今年內完成境外債務重組工作」。又如萬科，截至2025年8月22日，負債總額約為8,729.88億元人民幣，資產負債率為73.11%。2025年半年報顯示，萬科上半年淨虧損119.5億元。萬科第一大股東深鐵集團已累計向萬科提供238.8億元股東借款；此外，萬科上半年還獲得各類金融機構支持，合併報表範圍內新增融資和再融資249億元。如果沒有如此的多方資金支持（一般房企根本不可能具備萬科這樣的條件），萬科是難以順利完成243.9億元公開債務償還的。
綜上所述，中國房地產的危機仍未見盡頭。恒大退市，在某種意義上，是中國房地產危機的縮影。退市不是解決問題，而是解決問題更難了。經濟有其規律，中共可以通過政策來扭曲經濟規律在中國的表現形式，但卻無法消滅經濟規律，反而因此將招致經濟規律的猛烈報復。可以預見，更大的風暴將要到來。#
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