日前，中共國家統計局公布8月份全國70個大中城市最新的樓價數據顯示，包括北上廣深在內的一線城市商品住宅銷售價格環比持續下降，其中北京的跌幅居全國之首。分析指出，這些數據證明官方的救市新政徹底失敗。
北京新房與二手樓樓價跌幅均位居全國第一
8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，其中北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。在二手樓市場，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。
官方數據顯示，北京不論是新房還是二手樓的樓價下跌幅度都位居全國第一。這引發了市場的廣泛關注和討論。
財經博主「Tom財經視角」指出，官方數據顯示，8月份中國四大一線城市的樓價正在進一步加速下跌，且速度明顯快於二三線城市。其中，北京的跌幅最大，這可能是北京歷史上樓價首次在全國主要城市中領跌。
一些具體案例呈現了更直觀的跌幅體現。根據大陸房產交易平台「貝殼找房」的公開資料，朝陽區北三環的安貞里小區，目前掛牌均價為6.8萬（人民幣，下同）/平米。然而，一位賣家的訊息顯示，一套75平米的三居室售價僅為281萬，單價約3.7萬。此外，北京昌平區融澤家園的一套104平米三房，6月份還能賣到480萬—490萬，到8月份只賣385萬，短短兩個月內暴跌超過100萬，跌幅高達21%。
分析：數據宣告北京救市新政失敗
「Tom財經視角」分析，北京二手樓價自2023年3月起連續下跌19個月，直到去年9月30日官方出台新政後才略有回調。然而，今年4月樓價再次掉頭向下，8月跌幅更是擴大到1.2%。官方顯然掌握了最前沿的數據，為了穩定樓價，北京在8月5日率先放開了五環外的限購政策。然而，這項新政「滿月」後的數據卻不盡理想。
根據多家權威媒體和機構的數據，8月份北京二手住宅網簽量為13,331套，較7月份的15,575套下降約7.8%，同比2024年8月也下降約7.2%。
博主認為，這些數據似乎宣告，官方在8月5日推出的救市政策已徹底失效。
「Tom財經視角」認為，從貸款數據就可以看出，目前中國全民都看空樓市。數據顯示，8月份無論是單月還是累計的新增房屋貸款，都創下10年新低，比2024年還要低。去年8月新增房屋貸款已下降50%，而今年在此基礎上又下降了80%以上，創下過去十年來的最低水平，令人怵目驚心。
他說，這與民眾的實際感受是一致的。現在即使在北京、上海等城市，如果房主不繼續在最低成交價基礎上讓價，房屋幾乎賣不動。許多房主因現金流斷裂而被迫拍賣樓產，這種現象並不少見。
他進一步解釋，該現象背後的邏輯不難理解：當人們看好樓市時，會儘可能通過槓桿和債務來持有房產，以期在樓價上漲時獲取更多收益。這在數據上的體現就是居民新增貸款大幅增加。反之，當人們看空時，就會賣出多餘房產以減少債務，或者進行「向下置換」來減輕負擔。儘管有部份買家新增了貸款，但賣家同時也在償還貸款，這就是一種債務轉移。體現在宏觀數據上，便是居民新增貸款不斷創下新低。
專家：房地產泡沫已經吹得太大了
上海交通大學上海高級金融學院金融學教授朱寧在8月份表示，2020至2021年，中國整體樓價水平之高，在過去50年人類主要經濟體中是前所未有的。
朱寧從2016年起就已警示中國可能出現嚴重的房地產泡沫。他指出，在2017至2019年，許多低線城市的樓價已經出現頂點。「泡沫實在吹得太大了！大家都很擔心房地產崩盤，但為甚麼在崩盤之前，沒有人擔心泡沫？泡沫大了，它自然會崩盤。而且，泡沫吹得越大，崩盤會跌得越慘。我們確實就在經歷這個過程。」
他曾表示，中國一線城市的樓價對平均收入比高達40倍到50倍，遠超國際平均的10倍到20倍。而樓價對年化房租的比例，在泡沫頂端時甚至達到70倍到80倍。從這兩個維度來看，2021年北京、上海、深圳、香港等城市的房地產泡沫程度，遠遠超過了當年日本東京和大阪的泡沫。
全國市場疲弱 大摩預判得到印證
中國樓市的低迷態勢正在全國範圍內延續。中國8月全國新建住宅價格月跌0.3%，跌幅與7月相同，延續了自2023年5月以來月比持續疲弱的趨勢。二手樓市場同樣承壓，在70個大中城市中，有57個城市樓價按月下跌，65個城市按年下跌。一線城市二手樓價年減3.5%，二線城市跌幅5.2%，三線城市跌幅更達6.0%。
財經博主「蛋小黃」感嘆，全國70個城市中二手樓價跌得最猛的是北京。他指出，一線城市的房子總價原本就很高，往下跌的空間也大，因此這些城市正在進入「補跌」模式。
他總結說，官方的數據也印證了此前大摩的預判。摩根士丹利此前曾認為，如果沒有更強有力的救市措施出台，中國二手樓樓價將持續加速下跌。
克而瑞地產研究8月31日發布的數據顯示，今年8月，百強房企的銷售操盤金額為2070.4億元，月比降低1.9%，年比降低17.6%。這也是百強房企銷售額連續第六個月下降，累計銷售操盤金額年比降幅擴大0.6個百分點至13.1%。
據彭博社報道，中國房地產市場的低迷已持續逾四年，自今年第二季以來，房屋銷售進一步下滑。樓價跌勢加劇也表明，官方一年前推出的刺激措施效應正在減弱，加深了市場對通貨緊縮的擔憂。#
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