中國地產商萬科前三季度虧280億 負債3629億

中國昔日地產龍頭萬科集團陷入深度困境。2025年三季報顯示，公司前三季度淨虧損280.2億元，銷售額同比暴跌44.6%。面對3,629億元有息負債和僅656億元現金的嚴峻局面，萬科已完全依賴大股東深鐵集團的持續借款維持生存，同時大舉出售資產「斷臂求生」。

萬科10月30日公布的三季報顯示，今年第三季度實現營業收入560.7億元（人民幣，下同），同比下降27.3%；歸母淨利潤虧損160.7億元，同比下降98.61%，單季度虧損額度超過上半年整體虧損。

今年前三季度營收1,613.9億元，同比下降26.6%；歸母淨利潤虧損280.2億元，同比下降83%，降幅較上半年持續擴大。

虧損背後是盈利能力崩塌。房地產開發業務整體稅前毛利率僅為7.8%，而稅後毛利率更是低至2.0%，這意味著萬科賣房幾乎不賺錢。

雪上加霜的是，報告期內萬科新增存貨跌價準備91.93億元，期末存貨跌價準備餘額已累計達227.32億元。此外，部分資產交易和股權處置價格低於帳面價值，進一步拖累業績。

截至9月底，萬科資產負債率攀升至73.5%，有息負債高達3,629.3億元，但貨幣資金僅有656.8億元。公司在報告中罕見坦承：「銷售持續下滑，整體經營形勢十分嚴峻，資金緊張局面進一步加劇，債務償還面臨較大壓力。」

作為萬科的核心業務，房地產開發仍深陷泥潭。數據顯示，今年1—9月，萬科累計實現合同銷售面積775.1萬平方米，合同銷售金額1,004.6億元，同比分別暴跌41.8%和44.6%。

儘管「十一黃金週」銷售表現尚可——在無新盤推出的情況下實現認購金額47.7億元，目標完成率達137%，但單月亮點難掩全年頹勢。截至9月底，萬科已售未結資源達1321.6萬平方米，對應合同金額約1,548.1億元，顯示大量銷售收入尚未轉化為現金流。

與三季報同日公告的，是深鐵集團對萬科的第11次借款支持。此次深鐵將向萬科提供不超過22億元借款，專門用於償還公開市場債券本息，借款期限不超過3年，且可在深鐵同意下延展。

至此，深鐵集團累計向萬科提供的股東借款已達291.3億元。這11筆借款條件優厚：10筆期限均為三年且允許展期，利率基本維持在2.34%，遠低於當前市場水平。

深鐵目前持有萬科27.18%股份，是公司第一大股東。其持續「輸血」已成為萬科維持運營的生命線。值得注意的是，早期借款主要以萬物雲股份作擔保，質押率高達70%；但進入2025年6月後，公告中不再明確披露抵押物。

市場分析人士指出，這或許意味著萬科優質資產已大規模質押完畢，可供融資的核心資產日益緊張。深鐵的支持雖是救命稻草，但也意味著萬科債務規模持續膨脹，對大股東依賴加深。

為緩解流動性危機，萬科正在加速非核心資產處置。今年前三季度，公司完成19個項目的大宗交易，實現簽約金額68.6億元。

債務償還方面，截至報告披露日，萬科已完成288.9億元公開債務的償還，2027年之前境外公開債務沒有集中到期壓力。前三季度，除股東借款外，公司新增融資和再融資265億元，境內新增融資綜合成本降至3.44%。

自2022年以來，中國房地產行業的淨虧損局面已持續數年。

WIND數據顯示，截至10月31日，已有77家A股上市房企披露2025年三季報。從業績表現看，其中有41家房企歸母淨利潤出現虧損，虧損總規模合計虧損872.16億元。#

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