儘管上海二手樓市場在11月錄得近七個月以來的成交量新高，但數據表象背後，正隱藏著一場更深層次的市場震盪。市場分析人士指出，這並非需求復甦，而是資產價格重估與信心崩塌帶來的「被動成交」。上海樓市正面臨一場系統性的結構鬆動。

「以價換量」仍是市場主旋律

中指研究院發布的百城價格指數報告顯示，11月，其監測的100個城市二手住宅價格環比仍下跌。其中，一線城市二手住宅價格環比下跌1.15%，同比下跌5.62%。據該機構監測，11月，上海二手住宅價格環比下跌1.24%。

據安居客上海監測，11月全月成交量創下近七個月新高，成為今年成交量第三高的月份。

澎湃新聞指，「以價換量」仍是當前市場的主流邏輯。

多組掛牌數據也顯示，上海二手樓掛牌量環比顯著下降。58安居客研究院院長張波指出，當前全市掛牌量環比開始下降，無效供給減少，特別是虹口、靜安等核心區降幅更為明顯，主要原因是更多房東開始「不願低價拋售」，撤牌離場不斷提升。

分析：這不是波動而是信心斷層、結構鬆動

12月1日，兩位長期觀察上海樓市的分析人士——「無糖」與「梅大師」——幾乎同時發布最新觀點。他們一致警告：上海樓市並非處於短期調整，而是面臨預期崩塌引發的資產重估。

博主「無糖」是「專注於數據的註冊會計師（CICPA）」。他說，上海這輪樓市的變化並不是表面上看到的那樣簡單。上海樓市的本質問題不是價格調整，而是整個預期系統的鬆動。預期一旦滑落，將引發一場系統性的結構性下沉。

「無糖」對虹口區所有小區的「最大跌幅」進行統計後發現，跌幅集中分布在極端區間：跌幅在40%至50%的小區佔比達36.02%；跌幅在50%至60%的小區佔比達14.37%。

他形容正在發生的是：「信心斷層，而不是價格波動。」

「當足夠多主城區活躍小區的價格跌幅達到50%甚至更多時，市場長期默認的『合理價格』這一心理錨點將徹底斷裂，導致價格自動下探，直到找到新的均衡底部。」

而「梅大師」（在中國從事商務培訓行業多年，是微博認證的大V。在各社交平台粉絲超過25萬）用多個小區的實際成交數據，驗證了「無糖」提出的40%~60%深度跌幅區間的普遍性：

閔行區的大型社區上海康城在2022年7月的歷史高點為470萬，最新成交價248萬，跌幅達47%。

普陀區的濰坊一村「老破小」歷史高點為347萬（單價超10萬），最新成交價143萬（單價3.9萬），跌幅超過 60%。

靜安區的社區幸福新苑的「老破小」2022年8月的歷史高點為449萬，最新成交價224萬，跌幅近50%。

梅大師用「極度觀望」四字概括市場情緒。他說，「成交量上升不是回暖，而是房東降價到買家願意接的價格。」這是典型的「以價換量」，而非健康的量價齊升。

摩根士丹利的心理警報

「無糖」引用摩根士丹利針對2,000名居民的調查，揭示了市場心理的極度惡化：

一線城市看跌比例飆至67%，

計劃半年內賣樓者中，52%願意虧本出售，

願意未來購房者的比例降至歷史最低48%，

真正「極有可能買樓」的人僅15%。

這種心理變化意味著：賣家：全面進入「止損模式」；買家：進入「凍結模式」。

資產大洗牌：舊價格系統正在重置

兩位博主的分析共同指向一個核心結論：上海樓市正進入一場長周期的資產大重估。

「無糖」說：「這不是波動，而是長達十年的資產大洗牌。舊時代的價格正在集體被重置。」

「梅大師」則強調，價格的快速下降是由於高槓桿資產在收入預期不確定下的脆弱性。買家不敢加槓桿，不願做「接最後一棒的人」。這場結構性的資產重估，正將上海從一個「永遠抗跌」的神話，拉回由收入壓縮和流動性退潮共同塑造的現實底部。#

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向每位救援者致敬　
願香港人彼此扶持走過黑暗
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