中共中央經濟工作會議於12月10日至11日在北京舉行，會議為2026年中國經濟定下八大重點任務，其中房地產被單列為其中一項。香港大埔宏福苑於11月26日發生5級火災，表面上看，一場中央層面的經濟會議與一宗基層住宅火災並無直接關聯，但若聚焦到住房制度與公共治理層面，中港兩地樓市所暴露出的結構性問題，卻在這一刻發生了清晰的交叉，同樣的政策優先順序，同樣的監管失效，也同樣指向一種長期被忽視的治理困境。

「土地財政」與政府治理

長期以來，中國大陸的財政結構形成了一種高度依賴土地出讓金的模式。這種「土地財政」自1994年分稅制改革以來成為地方政府重要的財政補充來源。尤其是在過去十多年城市化與房地產泡沫擴張時期，土地出讓金佔地方政府財政收入比重在2013年達到頂點的59.8%。2024年，比重為17.3%。

香港的土地收入（地價收入）佔財政收入的比例在不同時期波動很大，高峰期曾達到財政收入超過20%，近年來已大幅下降至3%-5%左右。

這本質上是一個財政驅動型的增長機制，它強化了地方政府對房地產市場的依賴，使得住房政策與城市財政收入緊密綁定。反映了過度依賴房地產與快速高槓桿擴張，而非市場與民生自然選擇的結果。住房越來越被視為金融工具與財政提款機，而非基本的民生保障設施。

大陸的房地產項目普遍採用預售制度，居民買樓資金在項目尚未完工前就已經大規模進入開發商手中，而對這些資金的監管長期被批評為形同虛設，導致資金挪用甚至項目拖延爛尾的情況頻發。這種體制性失責，讓大量普通買樓人士利益被長期擱置。

宏福苑五級火 揭制度性監管缺失

11月26日，大埔宏福苑為1983年落成的居者有其屋（居屋）屋苑，在進行大規模維修工程的過程中發生了大火，火勢迅速蔓延至屋苑7幢樓宇，最終造成至少160人死亡、79人受傷，並成為香港幾十年來最慘烈的事故之一。

官方初步調查指出，火災起因可能與維修工程中使用的材料有關，包括外牆圍護棚架的防護網和封閉窗戶所用的發泡膠等極易燃物質，這些都是火勢迅速擴散的重要因素。

更令人關注的是，在大火發生前一年，不少居民曾對工程的安全性提出質疑，認為材料和施工風險可能存在隱患，但相關投訴沒有得到有效回應。

這場火災暴露了香港公共房屋管理體系中諸多制度性缺陷。監管體系分割而非協同，涉及勞工處、房屋局、消防處等多部門，各自監管職責交錯，但缺乏統一監管標準和責任鏈條。

此外，外判體系缺乏有效監控，維修工程由私人承建商執行，而承建商過去曾有安全違規記錄，且監管部門多次發出改善通知卻未能果斷整改。

再加上火災報警與疏散機制失靈，大火現場的多幢樓宇警報系統沒有正常工作，居民未能及時得到撤離指示，加劇傷亡情況。

這些制度性缺失背後折射的是一種香港大陸化的治理邏輯，在公共安全監管與成本控制之間，公共安全被邊緣化。

權責與問責缺位產生共同困境

中國大陸樓市危機與香港宏福苑火災，有一個共同的深層次困境，即權責不清、風險外溢與問責缺位。

大陸土地財政制度把財政收入與房地產開發深度綁定，相應的監管機制未能構建有效的反周期調節與風險控制體系，而是更強調政策執行。

宏福苑的火災同樣揭示出類似的矛盾，在維持工程推進與成本約束之下，公共安全監管多次被推遲、模糊化處理。

在大陸，房地產項目監管、資金用途和完工責任之間不斷產生錯配。資金管理的疏漏、項目延期、爛尾樓風險等問題頻發，本質上源於監管缺位與政府對開發商的縱容。

在香港，公共工程通過外判模式執行，承包商與政府之間形成了一條多層次的利益鏈條，這種鏈條在監管鬆懈時往往導致安全標準打折扣。多次檢測、施工和投訴並未被有效納入審查。

在大陸，房地產問題升級的過程中，各類政策多以「穩增長」為核心，而對開發商違規、預售資金管理不規範、地方財政風險暴露等缺少有效的公開問責機制。這不僅加劇了市場預期的惡化，也削弱了民眾對政府治理能力的信任。

在香港，宏福苑火災之後，各媒體和居民都提出了對火災責任追究的呼聲，但官方在資訊公開、責任認定和問責機制上表現遲緩，民間憤怒與不安持續上升。甚至有人因為在社交媒體討論政府責任而被拘捕，這進一步加深了社會信任危機。

中港樓市危機與悲劇的反思

無論是中國大陸的房地產市場風險積聚，還是宏福苑5級火所展現的監管缺失與責任模糊，都體現了一個制度性問題。

時政分析人士夏言指出，這是一個將城市安全與民生保障放在GDP和財政收入之後的治理體系。當城市化最基本的底線被燒穿時，中央經濟工作會議提出建設大灣區國際科技創新中心的重點任務，又將建立在怎樣虛幻的沙灘上？這些危機，實際上揭示了同一種政策治理邏輯的缺陷。只有當制度中的權責鏈條清晰、問責機制健全、公共安全與民生至上作為核心目標，而非被財政收入與政治任務框架覆蓋，才能真正避免類似悲劇的再次發生。@

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