隨著香港本地零售疲弱、大陸客消費力下降，加上電商持續蠶食實體店份額，昔日商舖的黃金歲月恐怕已難重現，現實只剩高空置率和租金持續下調。投資者該如何在這樣的市場環境下應對呢？
市場結構性變化
香港的零售業曾經風光無比。如今面臨結構性變化。網購普及，實體零售市佔率長期下滑，即使經濟復甦、利率回落，也難以逆轉消費者習慣。電商平台選擇多、價格低，加上大陸平台如京東進軍香港，令實體商戶難以匹敵，傳統零售模式正遭受根本挑戰。
這一轉變已導致商舖租金與舖價明顯下調，特別是珠寶與奢侈品等高端舖位更受壓。以往商舖被視為「穩賺不賠」的資產，憑藉地段與零售繁榮吸引大量資金湧入，且不像住宅般因樓齡折舊而貶值。但近年舖價大跌、銀行追收差額，加上槓桿效應放大虧損，不少投資者被迫割肉離場。
以銅鑼灣羅素街為例，這條曾吸引國際品牌進駐的黃金地段，近年商舖用途大幅轉變，由高端名牌店轉為手機配件、藥妝店等平價零售。原為義大利奢華內衣品牌La Perla進駐的四層樓舖位，現由本地藥局承租，月租僅約100萬元（港元，以下同）為2015年高峰期租金750萬元的八分之一。
此外，香港舖市分布出現明顯遷徙趨勢。中環、銅鑼灣等核心區高租金舖位需求持續下降，許多國際品牌選擇撤出或轉租至中小型地段。反之，觀塘、荃灣及長沙灣等次核心區因租金較低且人流穩定，吸引更多餐飲、美容及生活用品店進駐。民生區如將軍澳、大埔等地，受惠於本地內需穩定，小型舖位出租情況理想。
中美關稅戰的影響
如今，中美關稅戰再起，香港零售業亦預計會受關稅直接影響，因約有7至8%的零售額來自美國產品。影響深度或將比2018年美國總統特朗普於第一任期的中美貿易戰更嚴重。本已重創的零售市況，如今更難見復甦曙光。
此時此刻，儘管美國新一輪關稅尚未實施，全球利率走勢亦未明朗，觀望情緒進一步升溫，預計交易量將持續低迷，需待今年下半年，中美關稅政策正式落地後，市場走向才會逐步明朗。持有香港商舖的投資者，宜靜觀其變，審視大陸經濟表現對香港的影響，屆時或可見端倪。
商舖空置率上升 投資需求疲弱
空置舖位不僅影響業主租金收入與商場人流，也削弱零售氣氛與營商信心，進一步影響市民生活便利與成本，形成惡性循環。
根據仲量聯行數據，今年第一季，本港核心區商舖空置率由去年底的10.5%微升至10.6%；優質商場空置率亦由9.1%升至9.2%。核心區商舖租金按季下跌0.8%，全年預計錄得0至5%的跌幅。該行指出，大眾化品牌、健身中心及證券行仍是主要承租力量，但業主普遍需提供租金優惠以吸引或挽留租戶，整體租金壓力持續。
世邦魏理仕數據則顯示，截至今年3月底，主要核心區商舖空置率為7.8%，其中，中環為6.6%、銅鑼灣5.3%、旺角6.9%、尖沙咀高達14.3%。
資本市場方面，投資需求明顯疲弱。今年第一季僅錄得22宗交易（僅計算7,700萬元以上、排除土地出售及關聯交易），總額為58億元，按季大跌46.8%。其中18宗交易金額少於3億元，反映市場以小型投資為主。同期最優惠貸款利率維持在5.25%至5.50%之間，資金成本仍高企。
就商舖交易總額而言，自去年第三季起，分別為19.81億元、26.75億元及7.52億元，今年第一季按季跌幅高達約71.89%，顯示市場信心進一步削弱。
舖市投資者如何應對
面對舖市逆境，投資者應務實應對，重點不在於何時反彈，而是如何穩住陣腳、爭取生存。首要之務是減少高風險資產並控制債務，專家建議債務佔資產不宜超過四成，同時調整租金策略以降低空置、穩定付息收入能力，並重新審視物業質素，淘汰低效舖位。
持續關注零售業態的轉變，精選具創新模式的商業物業，靈活調整投資組合，是走出困局的關鍵。而在這場變局中，能否掌握真實、準確的市場資訊，將決定投資者能否把握轉機、重塑未來。＠
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