對於無論是業主，抑或仍然按兵不動的潛在買家，又或者正在「食花生」的觀察者來說，都想知道香港樓市跌夠未。這裏沒有水晶球，但從多方面數據去Check一下香港樓價夠唔夠吸引還是可以的。
過去數年，香港住宅樓價自高位回落近三成，以中原CCL在2021年8月峰值191.34點水平作比較，至今累挫28.7%。但即使如此，香港依然「享有」全球城市住樓平均呎價之冠的「美名」。根據中原4月最新數據，全港住宅平均實用呎價為11,209港元，與鄰近深圳的5,400港元相比，存在多達100%以上溢價。即使與倫敦、紐約及東京等國際大都會相比，香港樓價仍然「遙遙領先」。
大灣區內港無優勢
相比三年多前，港樓此刻雖然是明顯打了個大折扣，但整體大灣區跌幅亦報27.2%，與香港情況差不多少。換句話說，大陸人不會覺得港樓下挫後特別扺買，因為深圳、廣州、東莞、中山等樓價一樣在時光倒流。除了非常個別一些地方外，內地其它城市情況亦大致上雷同，「鬼城」、無人村更是隨處可見。
真不明白指望北水的道理何在？沒理由話見到一、兩批「西餅客」便覺得Everything將如昔日般容易。再沒可能了，首先中國經濟實力已大不如前，上下洩氣，能顧掂自己已很不錯，那有Extra Ability去撐仍然價高一等的港樓；且看當年威風凜凜的內房大老闆，今天許多連自由都不能保障。另外是陸人既視本港為「金融中心遺址」，沒了當年Hong Kong乃通往海外的首站特殊定位；仍然有錢的內地人，要搬錢都不會再經香港，直接往歐美去便是。
感覺港樓市場像是在古代打仗時般，城中將領得知援軍將不會再前來，一切頓成「We’re on our own」。
香港地少人多、寸金尺土，曾因此助力樓價久漲不倦，但這格局亦將隨著「融入大灣區」而變化，廣東省地多的是，因此買磚頭時要注意地大「勿摶」，全國也許只有幾個區（不是幾個市）相對較為有Value。香港被攤薄晒之後，很難再一枝獨秀。香港鄰近就有兩個一線城市，而深圳、廣州土地供應非常充裕，往後多年「寸金尺土」也許將會成為絕唱。順帶一提，廣州樓市呎價比深圳又要再低一截，相差超過30%。
同時，由於「地少」，港人就算肯住偏僻的地方，樓價也是以百萬單位計算，但深圳與廣州等只要搬遠一點，價錢可以有著65%、甚至更多的Difference，有位走。
若然真的「We’re on our own」（其實在樓市的世界這很正常，本地供求乃發展關鍵），那麼就要分析一下港人收入是否負擔得起（或值得負擔）目前樓價？據3月打工仔月入中位數22,000元，要購買一個500呎單位，以平均呎價11,209港元計算，需要560萬港元，即使不吃不喝不花錢兼零按息，全部錢攞去供樓，都要供21.2年。
有人說兩個人一齊供，便是10.6年，唯心水清的人將反駁：「但兩個人供一間樓，便是每人半間，不是一人一間」。另別忘了，上述情況是假設所有收入都用來供樓，因此實況將更大鑊,香港D樓還是超貴！
放眼倫敦，據英國ONS數據，2024年London的負擔比率（中位樓價／中位收入）為11.1倍，而整體英格蘭則僅7.7倍。
供樓比較租金理論
近日有見報道指，供樓平過交租，即轉租為買，乘機上車。無可厚非從開支角度去考慮，此舉Make Sense，但這也許反映租金在這座城可能出現偏貴情況。趁此不妨比較一下各大城市的「市中心租金與收入比率」，據Numbeo最新數字，香港與北京、上海不相伯仲，但比深圳高出25%以上，亦比東京多兩成，不過比較倫敦、新加坡則便宜一點。因此，香港租金不算最難頂，但同時亦絕非Attractive。買樓免交租這Argument對部份人來說還算成立。
目前，利好樓市的主要因素是減息，唯這可是個Apply To全球大部份資產的Factor。
值得關注影響需求的是，香港出生率跌至歷史新低，名列全球最低組別，情況且已維持了好一段時間，已嚴重構成需求面下行風險。因此，港府採取搶人才招數，只是專才來港工作賺幾年錢後，很可能會回Home Town買樓，不一定捱買香港貴樓，同樣金額回去可以買兩、三個單位。Why Not？
另從宏觀與大方向角度看，如上文指出，隨著香港與中國大陸經濟、政策日益接軌，金融資產價格理論上將逐步與內地趨同。事實上，於美中今回貿易戰中，香港已不再享有特殊關稅地位，被視為中國一部份，這意味著資產溢價空間逐步收窄。
此外，越來越多港人退休後選擇北上定居，享受更低生活成本，進一步削弱本地住房需求。
即使樓價自高位回落，但港樓所面臨的挑戰著實比其他可比較的城市為多，唯一解救方法就是真正重拾國際金融中心地位所需的條件（你懂的），而與大灣區過於重疊定位、模糊差別，只會對金融資產百害而無一利，踩得愈深，傷得愈重。◇
----------------------
🏵️ 法輪大法洪傳世界33周年特刊：
https://tinyurl.com/3p4e4yrn
----------------------
【不忘初衷 延續真相】
📰周末版復印 支持購買👇🏻
http://epochtimeshk.org/stores
