過去數年，香港住宅樓價自高位回落近三成。另一方面，樓宇按揭利率的一個月期港元拆息（HIBOR），5月21日低見0.75780厘，破近3年低位。中原集團主席施永青日前對傳媒稱樓市今年見底，但遭反駁HIBOR下跌是貿易戰下的短暫技術現象，香港樓市在西方投資者失去對「一國兩制」的信心後，並無反彈動力。
施永青指，樓價自高位回落約三成，儘管如此，本港經濟仍然保持增長，失業率處於低位，人均收入亦見上升，反映市民的供樓能力不斷改善。在住宅供應偏緊、住屋需求持續強勁的情況下，預期樓市今年有望觸底回穩。此外，隨着HIBOR回落，供樓利息亦相應下降，為業主減輕壓力，或有助吸引更多資金重新流入樓市。
一國兩制名存實亡 港樓失回升動力
資深銀行家吳明德在追新聞的網上影片欄目反駁施永青的講法，稱施是樓宇買賣的中間人，是「賣花人，所以一定要讚花香」，認為其說法偷換概念。
吳解釋HIBOR大跌，是短暫的現象，是因特朗普發動貿易戰，從香港、中國出貨的單要趕在限期前一同出貨，貨主以美元結算，「將未來4月、5月、6月的單，在3月之前做完，在4月收錢」，故多人沽美元，換成港幣，但現時借貸、投資需求不多，銀行體系多資金，令HIBOR下跌。
吳續指，另一問題是香港的「神主牌」被拿走，樓價跌三成是仍然未跌夠：「現在香港面對的是『一國兩制』沒有了精髓，沒有了港人治港、高度自治，整個西方世界的資金遠離香港，是重大的金融、資本轉移⋯⋯無錢怎樣做國際金融中心？這是結構性改革」。他並指出，香港的樓價從1997年高峰，經歷亞洲金融風暴、2003年沙士衝擊，下跌63%，當時樓市能夠回升，是因為主權移交後6年大致能維持一國兩制，加上2003年50萬人上街扳倒23條立法，證明仍然有一國兩制、港人治港、高度自治，並適逢中國入世，西方世界資金同大陸資金繼續投向香港，所以當時只算是「周期性的樓市爆破」。現時情況是香港找不到出路，只能「塘水滾塘魚」，樓價慢慢逐步下跌。
至於施永青指美國即將減息，吳明德稱現在的基數是4.25厘，並非1厘，HIBOR在1厘水平亦不會持續得長久。美國6、7月落實減息，是基於經濟衰退。未來在貿易戰中，美國將香港與中國大陸同等對待，兩者「一起陪葬」，到時生意少，質疑之後投資者即使有閒置的資金，能否與過往在量化寬鬆等造成低息環境下，基於「供樓平過租樓」入市，投資以5至10年計的買樓計劃。
另外，施指出，香港住宅供應不算充裕，整體市場的空置率不足約5%，社會對住屋需求仍然強烈，相信今年樓市見底的機會大增。吳反駁，施現時將此解釋為多人買樓自用，代表市場旺盛。不過以往投機市場旺盛時，曾經造成的較高空置率，被演繹為樓市暢旺，以此同自用的環境比較，是不同時候採用不同標準，並不適當。
負資產非問題 經濟差才是原因
財經專家利世民在網上節目《珍Talk》分析，負資產並非問題，過往97年已經有，真正出問題是之後經濟差，2002年失業率高，有人失去工作後，為守住物業，要平價租出樓盤，並問人借錢供樓，但是有人熬不過去。
他又說，銀行最大考慮不是樓宇本身的價值，而是買家有無收入、能否供樓，一旦失業無收入，銀行收不到息，生意就做不下去。負資產加上經濟差，就會再次衝擊金融系統。
融入大灣區 港樓難再一枝獨秀
另一方面，即使樓價已經跌三成，但是香港仍保有全球城市住宅平均呎價之冠的稱號，平均實用呎價為11,209港元，與倫敦、紐約、東京等國際大都會相比，依然領先。本報專欄作家財子分析，隨香港「融入大灣區」，面對土地供應非常充裕的深圳、廣州，被攤薄後，樓價很難再一枝獨秀，「（香港的）『寸金尺土』也許將會成為絕唱」，香港與中國大陸經濟、政策日益接軌，金融資產價格理論上將逐步與大陸趨同。（詳見：【談股論金】純數據Check下港樓跌夠未）
另外，香港出生率跌至歷史新低，情況已維持好一段時間，已嚴重構成需求面下行風險，加上越來越多港人退休後，為生活成本更低，選擇北上定居，進一步削弱本地住房需求。即使港府「搶人才」，專才來港工作賺幾年錢後，很可能會回家鄉買樓，不一定捱買香港貴樓，「同樣金額回去可以買兩、三個單位」。◇
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