李嘉誠家族拋售大灣區400套盤源，一個物業價格僅約香港同面積首期。香港行政長官李家超8月3日表示，北都（北部都會區）發展是重中之重。那麼，大灣區和北都到底怎麼樣了？港府在財赤嚴重的情況下，仍然在向北方大手筆投入資金，可是大灣區和北都在功能設定方面是有重疊的地方，並且由於香港與大陸在法律、社會制度、稅制等方面的巨大差異，因此官方提出的「融合」目標存在天然障礙。中共在推動這些項目時，往往帶有強烈的政治意圖，從而產生不必要的資源和資金浪費。
李嘉誠拋售400套大灣區盤源 港人置業熱度不高
有官媒背景的瞭望智庫在2015年發表長文《別讓李嘉誠跑了》，批評李嘉誠拋售資產撤出中國，是「失守道義」的行為。但實際上，李嘉誠並未停止撤離中國的腳步，近年持續拋售中國大陸的資產。
近日，長江實業旗下和記黃埔地產集中向香港買家推介惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭四個項目，共計400套盤源。
這種「老盤新賣」的操作，延續了李嘉誠家族「低價拿地、長線開發」的策略。4個項目中，總價最低的一套僅約40萬元人民幣。大灣區與香港的樓價差距成為吸引港人置業的關鍵因素。以惠州瀧珀花園為例，其單價約8,632元/平方米，價格甚至不足香港新屋均價的1/10。50平方米的小戶型總價僅約相當於香港同面積房產的首期。
也有業內人士表示，以東莞市場來看，當前港人在大灣區置業的熱度其實不高。早前2021年、2022年時還有一些香港客戶來到東莞置業，但是從2023年開始，賣出的客戶多於買入的客戶，即使該年東莞進一步放鬆香港客戶在本地的置業政策門檻，市場情緒也依然不高。
大灣區和北都關乎香港未來
近年來，關於李嘉誠「逐步撤出大陸市場」的言論不絕於耳。甚至有分析指其並不像單純的商業決策，更像是在主動抽身中國核心資產。特別是這是涉及大灣區的盤源，再次引發輿論關注。同樣，被輿論關注的還有北部都會區。
香港行政長官李家超下月發表任內第四份施政報告，他8月3日表示，北部都會區發展是「重中之重」，會大力推動引入高端、含金量高的產業，又認為應採用破格思維，提速提效發展。
在5月29日，李家超更是表示，對加快北部都會區發展感到「心急如焚」。
港府在2023年發表北部都會區行動綱領，將北部都會區由西至東分為四部份發展，包括高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及產業區，以及藍綠康樂旅遊生態圈。
從香港政府的《財政預算案》可以看到，對於這些重大基建的投入，都是天文數字。北部都會區的規劃總面積達到300平方公里，預計可容納250萬人口。
大灣區更是旨在打造世界級城市群。這些都需要巨額的資金投入，而這些錢很大一部份都來自香港市民的納稅。
站在中立而客觀的角度來看，大灣區作為一個城市群，確實擁有發展潛力。它將香港的國際金融中心地位、澳門的旅遊休閑產業，與深圳的科技創新、廣州的商貿樞紐，以及珠三角強大的製造業基地結合起來，理論上是可以形成一個具有國際競爭力的超級城市群的。
大灣區內的城市各具特色。香港作為國際金融、貿易、航運中心，擁有完善的法律體系和國際網絡。深圳作為科技創新高地，擁有一些科技巨頭，以及有活力的創新生態。廣州作為千年商都，作為區域性商貿中心和交通樞紐。珠江三角洲地區其它城市擁有強大的製造業基礎，涵蓋電子、機械、紡織等多個領域，是「世界工廠」的重要組成部份。而深圳港、廣州港和香港的港口都是世界級大港，吞吐量巨大。
如果能真正實現優勢互補，資源優化配置，大灣區確實有可能成為帶動區域乃至全國經濟增長的引擎。
這本來是一件好事，那麼，官方提出「融合」目標，到底融合了甚麼？從趨勢來看，就是把香港的資金等資源向北「融合」。
因此問題的核心，是在中共的極權體制下推動的。這就導致了即使有客觀的經濟發展潛力，也可能被不正常的目的所扭曲，甚至造成巨大的資源浪費。原因有以下四個方面。
1、「去兩制化」：大灣區建設，看似經濟融合，實則是中共逐步削弱「一國兩制」特殊性的工具。通過將香港的經濟、基礎設施、人才流動與中國大陸深度綁定，逐步模糊其與大陸制度的界限，最終實現事實上它認定的「統一」。
2、轉移內部矛盾與「輸血」大陸：面對中國經濟下行、房地產泡沫、地方債務危機，中共急需新的經濟增長點。有研究表明，大灣區戰略在一定程度上被用來創造「內部循環」的增長引擎，並利用香港的國際窗口，緩解其自身經濟結構性問題。香港的活力，某種程度上被用來「輸血」大陸，緩解其自身的困境。
3、技術整合與產業控制：中共希望利用深圳的科技創新、廣東的製造業和香港的科研金融優勢，打造一個完整的科技創新生態系統，以應對美國在科技領域的遏制。這有助於中共實現技術自給自足，但同時也可能導致香港的科研自由受到限制，並服務於中共的軍事和監控技術發展。
4、中共強化對經濟與社會的全面控制：在大灣區建設過程中，中共黨委和政府部門的角色被無限放大，這表明大灣區建設不僅是經濟項目，更是政治任務，所有經濟活動都必須服從於中共，以實現其對整個區域的全面控制。
大灣區和北都功能重複造成資源浪費
更深層次的問題是在這樣的政治驅動下，北部都會區和粵港澳大灣區的規劃在功能上存在嚴重的重複，造成了巨大的資源浪費。
大灣區規劃要建設「國際科技創新中心」，而北部都會區也把「創新科技」作為核心驅動力，特別是新田科技城。深圳有南山科技園，廣州有生物島，香港要搞北部都會區科技城，這些都是要吸引頂尖科研機構、高科技企業和創新人才。這不就是自己和自己競爭，甚至和大陸城市惡性競爭嗎？大家爭奪有限的人才和企業，推高成本，而非形成互補。而且，為了各自的「創新中心」目標，很可能會出現實驗室、孵化器、研發中心等基礎設施的重複建設。
這些功能重疊和資源浪費，根本上是因為香港與大陸在法律、社會制度、稅制等方面的巨大差異，使得兩地在規劃協同上存在天然障礙，難以實現真正意義上的「統一規劃」。
地方官僚主義導致大陸不同城市之間，以及香港與大陸之間，都存在行政區劃和地方利益的考慮。各地都希望爭取更多資源和政策傾斜，容易導致各自為政，而非從大灣區整體利益出發進行規劃。中共在推動這些項目時，往往帶有強烈的政治意圖，這種政治優先的思維模式，必然會導致經濟效率和資源優化被放在次要位置，從而產生不必要的浪費。@
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