一線城市的商務樓宇空置率已逼近或超過20%的警戒線，上海近日率先出台了全國首個商務樓宇更新專項規定。分析人士認為：中國經濟下行，星級酒店都擺地攤，實際撐不了多久；所謂「商改住」是為了幫助商家清庫存，但經濟衰敗是大趨勢，中共已無力恢復。
上海市政府於7月29日發布了《關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱《意見》），這是中共地方政府自2017年以來首次對「商改住」禁令做出調整。《意見》鼓勵商務樓宇結合自身情況拓展功能，如將房間用於租賃住房、教育培訓、養老托育、文化體育等。
雖然《意見》允許租賃，仍不允許商務樓宇作為住宅進行買賣，但此政策導向明顯，中共官媒新華財經稱，這意味著暫停八年之久的「商改住」在上海迎來了「破冰時刻」。所謂「商改住」是「商業改住宅」的簡稱，指的是將原本規劃為商業用途的物業（寫字樓、公寓、商舖等），改造或轉用途為住宅使用的現象。
星級酒店「擺攤外賣」分析：撐不了多久
中國的五星級酒店從6月開始，出現一批將「擺攤外賣」併入日常經營模式的五星級酒店。如鄭州的五星級酒店永和鉑爵國際酒店（Noble International Hotel），外賣價格很接地氣，花捲標價2元一個，和地攤無異，匹配了永和鉑爵酒店打出的口號「星級手藝，街頭價格」，網民們則直呼「地攤價格」。
獨立撰稿人諸葛明陽於8月23日告訴《大紀元》說：「商務樓宇出租也好，五星級酒店擺地攤也好，都是中國經濟下行的表現，企業為了生存不得不放下身段。」「中國人口斷崖式的減少，消費水平的大幅下降都是不可逆的了。」
「不久前有朋友問過我：如此這般，他們不就賠了嗎？能堅持多久呢？我當時對朋友說，這涉及兩個問題。其一，出租或擺地攤是賠本做生意，撐不了多久；其二，他們以前是暴利，現在再降低利潤也只是縮減以前的利潤庫存，一時半刻兒傷不了筋骨。但從宏觀上看中國的經濟走向，都不會有好結果，因為中共政府已無力恢復中國經濟。」
業界認為：直接推動上海商務樓宇政策轉向的原因是空置率已超過20%警戒線。
一線城市商用房空置率 上海深圳破紅線
萊坊研究院（Knight Frank Research）的報告顯示，上海甲級寫字樓空置率在2025年第二季度升高至23.2%，環比上漲顯著；2025年第一季度的空置率為22.2%，比2024年年底上升了0.6個百分點。萊坊研究院是英國知名房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）旗下的專業研究與諮詢機構，專注於地產市場的數據分析、趨勢研究與策略諮詢。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）的報告中，上海甲級寫字樓空置率略高，2025年第二季度的空置率為23.6%，第一季度為23%。戴德梁行是一家全球性的房地產服務與諮詢公司。
第一太平戴維斯（Savills plc）公布的數據顯示，上海甲級寫字樓的整體平均空置率到了23.7%，環比上漲了0.5個百分點。和戴德梁行類似，第一太平戴維斯也是全球領先的房地產服務公司。
行業內普遍把20%空置率作為風險控制紅線，超過20%，意味著表明供過於求，投資回報和金融風險增加，市場易陷入「高空置率-租金下跌-資產貶值」的惡性循環。理想的空置率是5%～10%，表明供需平衡，租賃市場活躍、健康。空置率超過10%後，則表明市場開始承壓，但還能消化。
熟悉中國金融和政治體系的日本時政評論員黃凱8月24日告訴《大紀元》說：「實際空置率可能會比統計報告出來的更高。」
分析：拓寬商業樓用途 是為清大量庫存
黃凱認為，目前中國拓寬商業樓的用途是為了幫助不動產商清庫存。他說：「如果說邏輯的話，就是幫助不動產商清庫存，如果現在還保持著那些限制，那麼中國不動產企業的資金問題就會更為嚴重。」
中國智研智庫的報告顯示，深圳甲級寫字樓的空置率在2025年可能突破45%，主要原因是新增供應急增，市場競爭非常激烈。未來五年內，深圳新增供應量預計高達800萬平方米，幾乎接近現有的存量規模。萊坊研究院2024年第四季度的報告（以下稱《報告》）顯示，深圳在該季度的甲級寫字樓存量首次邁過1,000萬平方米大關，當時深圳的甲級寫字樓市場平均空置率為24.5%。
深圳寫字樓空置率上升的同時，整體平均租金在繼續下跌。《報告》稱：回顧全年，深圳市甲級寫字樓的租金尚未止跌，已連續下滑10個季度，且全年累計跌幅同比擴大，整體市場仍在調整中向下尋找支撐位。
北京、上海、廣州和深圳都是中國的一線城市。一線城市可理解為中國經濟和社會結構的核心節點，不僅國民生產總值高，也是金融中心和外資聚集地。一線城市也常作為政策試點。
2025年第二季度，北京甲級寫字樓空置率總體在16%～19%的區間波動，租金仍在下跌。
廣州房天下網站的報道稱，廣州甲級寫字樓在2025年第二季度的空置率約為15.0%，並強調租金已經連續16個季度下跌。戴德梁行的半年報告則顯示，廣州2025年上半年整體寫字樓（不區分等級）空置率已達19.8%，反映出商業寫字樓市場整體承壓。
中共曾禁「商改住」銷售量應聲下跌
「商改住」禁令始於2017年。2016年，多個城市開始出現住房限購的政策。住房限購政策出台後，不少剛需消費者和投資客轉向商業用房——因其不限購、單價低、地段優越，吸引大量個人資金湧入，導致商務用房的價格快速上漲。
2017年年初，中央和地方政府出台了一系列更嚴格的住房限購令，該波限購被中國媒體稱為「史上最嚴」限購潮；同年，各地出台「商改住」禁令。
如珠海（2017年1月）和天津（2017年2月）僅從設計規範上限制酒店式公寓的審批；而北京在2017年3月出台的調控政策，明確禁止商業用房改為居住用途，同時要求新建商辦項目的最小分割單元不得低於500平方米，且只能賣給企事業單位和社會組織。上海、廣州、深圳、成都等一線和新一線城市隨後相繼出台了最嚴的「商改住」禁令。
系列「商改住」禁令出台後，銷售量應聲下跌，並且銷售增長率始終為負。2018年時，商業用房的銷售額約為1.3萬億元，2024年時，銷售額已跌至3208億元，即減少了約75%。#
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