中共當局近日放寬外資購房限制，稱要通過「精準滴灌」吸引資金流入房地產市場。然而，專家指出，在外資信心不足和樓價持續下跌的背景下，此舉難以有效扭轉樓市頹勢，實際效果或較為有限。
放寬外資購房限制 刺激低迷的房地產市場
中共外匯管理局近日發布《國家外匯管理局關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》，旨在為境外個人和企業在華購房提供更多便利。
針對境外個人：過去，境外購房者需先取得購房備案證明才能結匯，但開發商常要求先行支付首期款。新規允許符合購房資格的境外個人憑購房合同直接在銀行辦理結匯支付，事後補交備案證明。
對於外資企業：新規取消了資本項目外匯收入不得用於購買非自用住宅的限制。這意味著，外資企業可以使用外匯資金購買辦公樓、員工宿舍等經營性房產，甚至進行商業地產投資。這一調整被視為盤活存量房產，尤其是商業地產的重要舉措。
中共外匯管理局副局長李斌表示，此次調整是為了適應房地產市場的新形勢，並非「大水漫灌」，而是希望助力市場穩健發展。
不過，值得注意的是，境外個人和企業的購房資格和限購政策並未改變，仍需遵守各地政府的規定。
專家解讀：政策更重訊號意義 而非大規模放開
面對這一政策調整，中國問題專家王赫對《大紀元》表示，新政策對境外個人購房的影響有限，因為它只是簡化了支付流程，並沒有放寬限購。
王赫分析道，「該政策的實質性放寬主要體現在企業購房上，這可能是為了緩解商業地產面臨的困境，比如北京、上海等地高企的空置率，希望能藉此注入活水。」
王赫還指出，當局在住宅地產方面對外資依然保持謹慎，「北京當局對住宅地產還抱有『止跌企穩』的幻想，所以對個人購房的口子開得比較小」。
他認為，新政效果取決於外資對中國市場的信心。「如果高盛等機構預測中國樓市底部可能推遲至2027年，外資入市意願將持續低迷。」
房地產開發投資下降 樓價持續下跌
實際上，中共放寬外資購房限制的背景是中國房地產市場持續疲弱，各類數據顯示市場情況不容樂觀。
根據中共國家統計局9月15日的數據，8月份中國70個大中城市樓價繼續下跌。新樓價格環比下降0.3%，已連續27個月下跌；二手樓價格環比下降0.7%，其中北京二手樓價格下降1.2%，跌幅領跑全國。
此外，今年1月至8月，全國房地產開發投資同比下降12.9%，新建商品房銷售面積和銷售額也分別下降4.7%和7.3%。這些數據都反映出市場庫存積壓嚴重、房企資金回籠困難的嚴峻現實。
針對當前市場現狀，中國資本界資深人士徐真從宏觀角度進行了深入評估。
他向《大紀元》表示：「這項政策的出台，暴露了中共經濟已病入膏肓，亟需外資大規模注入才能勉強延續的現實。然而，房地產投資遵循『買漲不買跌』和『危邦不入』的邏輯，這項政策的實際效果恐怕微乎其微。」
徐真進一步指出，對於希望抄底房地產的投資者而言，此時入市可能相當於買在「半山腰」，面臨價格進一步下跌的風險。外資在這種情況下會格外謹慎，以免成為「接盤俠」。
中國房企的債務危機也在持續發酵。據中指研究院8月21日發布數據顯示，自2020年以來，已有77家房企發生債務違約，30家上市房企退市，凸顯了行業的深度衝擊。
當局應對措施被指「黔驢技窮」
那麼，這一新政能否真正扭轉市場頹勢？專家們普遍持悲觀態度。
王赫認為，新政對個人購房的影響有限，難以有效遏制樓價下行趨勢，他對外資流入住宅地產不抱太大希望。
他分析北京樓價領跌現象時指出，「北京人口負增長及中產階級收入下滑，使得其原本虛高的樓價難以為繼。當局僅在五環外放寬限購，顯示他們認為房地產市場仍具支撐力，因此採取的是止跌回升的策略，出台了相應政策。」
徐真則補充，北京樓價下跌是「補跌行情」，從長期來看，將與全國同步持續下行。「在現有體制下，應對措施可能只是隔靴搔癢，甚至黔驢技窮。」他判斷，雖然便利結匯細則可能隱含放鬆境外限購的可能，但整體效果仍將微弱。
儘管如此，新政策的訊號意義仍不容忽視。數據顯示，2024年在粵港澳大灣區的試點已吸引港澳居民購房資金16.4億元。這表明新政在特定區域取得了一定效果，但分析師李宇嘉向《中國房地產報》指出，外資大規模進入仍受制於購房資格、「房住不炒」的基調以及市場前景等多種因素，外資淨流入難以形成趨勢。
專家普遍認為，這一政策更多地是釋放鼓勵外資的訊號，但其對中國房地產市場的長遠影響，仍需結合當前的宏觀經濟環境和地緣政治風險進行綜合評估。#
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