4月27日，《大紀元時報》刊登了一篇名為《「再不賣就成負資產」中國業主的切膚之痛》的文章。該文直指中國大陸樓價持續下跌，民眾資產隨之縮水，對於小資族群或一般領薪階級而言，買與賣樓之間成了一種難以言說的無奈。
根據香港餉估署的數據顯示，2024年以來（見圖1），香港住宅一手及二手市場的買賣交易在經歷短暫高峰後，無論成交金額或數量，均自高位回落，並於今年2月後再次出現下滑趨勢。
同時，香港私人住宅整體樓價指數下跌約7.5%，而私人寫字樓售價指數更下跌約22.73%。數據顯示，樓價與市場熱度均呈下行態勢，香港的領薪階層與一般家庭，也如同大陸民眾般，面對樓市買賣之間的抉擇與無奈，甚至開始成為一種逃避的課題。
港企面臨兩難抉擇
香港經濟的強弱牽涉多方面因素，包括四大產業帶動的進出口活動、旅遊人潮推動零售業買氣等，而房地產當然也是其中一個重要環節。面對當前樓價低迷、買賣平淡的市場環境，這對香港的房地產商又帶來了怎樣的影響呢？
根據各大房地產商最新公布的財報顯示，2024年整體收入相較於2023年（見圖2），僅長實（01113）與太古（01972）錄得增長，分別上升3%及8%；其餘地產商則普遍呈現負成長，跌幅介乎4%至36%。
此外，九龍倉（00004）於香港與大陸的物業投資及發展業務，其收入與營業溢利皆錄得下跌；恒基兆業（00012）雖然物業租賃收入有所增長，但其在香港與大陸的物業發展虧損幅度更大，導致集團整體收入仍呈下降趨勢；至於恒隆（00010），其物業租賃收入在香港與大陸亦分別下跌5%與9%。
港企在大陸的投資部署與調整
從各家財報中可以清楚看出，香港房地產商在大陸的投資比重與實際經營狀況。這些數字不僅揭示了其業務重心，也反映在當前大陸樓市持續下滑的背景下，各地產商面對壓力時的經營策略與調整方向。
2022年3月，太古地產宣布一項總值1,000億元（港元，以下同）的十年投資計劃，當中包括300億元投放於香港、500億元投放於大陸，以及200億元用於住宅買賣項目（包括東南亞）。根據太古地產最新的2025年財報顯示，該計劃至今已承諾動用約67%的資金，其中大陸部份已落實超過90%，即約450億元。
九龍倉集團自2019年起停止購地，並以減少存貨為首要目標。截至2024年，集團於大陸的土地儲備總面積為約1,200萬平方呎（120萬平方米），較2023年底的約1,400萬平方呎（140萬平方米）有所減少。其中約800萬平方呎（80萬平方米）為已建成但銷售進度緩慢的非住宅物業。此外，針對這類銷情不佳的物業，集團亦作出了20.18億元的帳面損失（應佔減值撥備）。
2024年度，恒基兆業將資源集中於廣州與上海的甲級寫字樓，出租率分別達90%及80%以上，為集團帶來可觀的租金收入。在物業發展方面，截至2024年底，集團擁有約260萬平方呎住宅存貨，並於15個城市持有約1,058萬平方呎土地儲備，其中約64%可用作住宅發展，為未來增長奠定穩固基礎。
至於物業銷售方面，2024年恒基預售住宅竣工交付量減少，導致大陸物業入賬營業額為人民幣75億元（約82.25億港元），以人民幣計算的跌幅達12%。同期，自用樓面銷售面積約220萬平方呎，較去年減少41%。截至2024年底，恒基尚未入賬的應佔合約銷售約33.68億元，其中約26.94億元預計將於2025年隨物業交付而入賬。
2024年，恒隆在大陸的物業租賃業務表現下滑，與2023年相比，商場租金收入下跌3%，辦公樓下跌6%，住宅及服務式寓所則下跌14%；整體租賃收入與營業溢利（以人民幣計）分別下跌4%與6%。
在物業銷售方面，受大陸及香港市況持續疲弱影響，恒隆報告期內若干發展項目錄得帳面損失（非現金撥備）共3.84億元。截至2024年12月31日，已簽約但尚未入賬的物業銷售約1.58億元，預計將於完成交付後確認入賬。至於物業發展，恒隆於昆明、無錫、杭州、上海及瀋陽等城市的住宅及酒店項目，預計將於2025年至2027年間陸續完工或開業。
風險已非突發變數
香港與大陸房地產的持續低迷，仍是一場正在進行中的現實。「內地經濟疲弱」、「低迷需」、「地緣政治局勢緊張」等詞彙透過數字真實呈現在財報中，特別是在帳面損失（如非現金撥備或減值撥備）與存貨銷售減少等指標上，清晰反映出市場需求持續疲弱的困境。
這一趨勢對地產企業而言，早已不是突發變數，而是可預見的市場走向。那麼，對於那些早已洞悉大陸市場風險的房地產經營者與投資者而言，又為何仍選擇加碼投資大陸？
李嘉誠撤資：政治與經濟的雙重考慮
2015年9月，新華社旗下的「瞭望智庫」微信公眾號轉發一篇題為〈別讓李嘉誠跑了〉的文章，揭露李嘉誠大規模撤資大陸、轉向歐美的投資布局。
到了2025年3月，長實集團擬出售位於巴拿馬運河兩端的港口資產，再次引發中共當局的不滿與高度關注。尤其是中共官方背景濃厚的香港《大公報》，在3月13日、15日與17日連續發表評論文章，猛烈抨擊李嘉誠此舉為「出走國運」、「資本投美」，批評聲浪不斷。
作為企業，長實集團以營利為導向本屬無可厚非。若其投資與撤資的決策皆需受制於中共當局，那麼其他資本規模不及長實的房地產企業，又該如何維持自主判斷與靈活應變？業界早已明白當前市場景氣低迷，而企業經營者更深知資金與資產往往是畢生心血的積累。事實上，對於是否進一步投資大陸，其關鍵判斷點與風險權衡，恐怕只有真正參與經營者最為清楚。
2025年4月22日，一篇題為《李嘉誠撤離中國內幕》的文章在結尾寫道：「李嘉誠作為一位商人，深知穩定的政治環境對經營的重要性。他敏銳地察覺政治氣候的變化，逐步減少對中共的依賴，轉向全球化布局。在中共對香港實施強硬控制之際，他仍敢於說一些實話。至於他是愛國還是賣國，歷史自有公論。」李嘉誠的經營之道，或許正能為今日站在十字路口的企業經營者，提供一份值得參考的思路與啟示。＠
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