2025年6月，本港上市地產商英皇國際（00163）爆出逾166億元（港元，以下同）財務危機，新世界（00017）亦傳出875億元的再融資計劃，顯示本地房地產商正逐步陷入結構性虧損的死循環。
與香港經濟關係密切的的大陸地房地產行業，目前情況又如何？在港府滿懷「背靠祖國」的政策思維下，大陸房地產是否仍具能力支撐香港經濟，成為市場關注焦點。
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深陷泥沼的大陸房產商現況
根據大陸在港上市房地產企業的最新財報（見圖1），多家房企資產負債比已處於極高水平：其中，碧桂園（02007）、萬科企業（02202）、融創中國（01918）及世茂集團（00813）的負債比率均超過90%；綠城中國（03900）、新城發展（01030）及金地商置（00535）亦達70%以上；龍湖集團（00960）則約為60%。
其中，負債比率高達90%以上的企業正面臨嚴峻的財務風險，隨時可能因資金周轉困難而爆發流動性危機甚至倒閉。
此外，根據未在港上市的大陸房企保利發展披露的2024年財報，其負債總額由2023年的10,999億元人民幣下降至2024年的9,926億元人民幣，資產負債比則由77%回落至74%。儘管數據略有改善，但仍處於高度財務槓桿的風險水平，反映企業資金壓力未有實質紓緩。
通常而言，負債比（Debt Ratio）是以公司總負債除以總資產，用以衡量企業資產有多少比例是透過借貸支撐。換言之，若一家公司負債比高達90%，即表示其資產大多是「借來的錢」，而非靠企業自身經營所得累積而來。因此，在經濟景氣低迷或資金周轉不順時，過高的負債比將導致沉重利息壓力，顯著提高財務風險，甚至可能在短時間內引發倒閉危機。
另一個衡量企業獲利能力的重要指標是每股盈餘（Earnings Per Share，簡稱EPS）。EPS數值越高，代表企業為股東創造利潤的能力越強，也反映其經營績效較為穩健。
但從財報數據來看，碧桂園、萬科、融創中國、世茂集團及金地商置的每股盈餘（EPS）均已轉為負數（見圖2），顯示企業經營出現虧損。而其他如龍湖集團、綠城中國、新城發展及保利集團，雖然尚未出現負值，但其獲利能力與房地產巔峰時期相比已大幅下滑。
其中，綠城中國在2024年4月被穆迪評為「負面展望」，雖然在央企中國交通建設集團有限公司注資後，於今年5月獲調升為「穩定展望」，但這也凸顯其對央企支持的高度依賴。
問題在於，那些尚未獲得央企關注與資金挹注的地產商，是否正處於財務危機邊緣？他們是否會如恒大般，最終走入無法挽回的困境？
神仙難解樓市困局
中原地產創辦人施永青於今年5月發文指出，大陸多家房地產商深陷財務泥沼，雖至今未被正式清盤，但債台高築的情況已連帶拖累上下游產業及銀行體系，加速整體經濟惡化。他提到，即使是財務尚稱穩健的房企，也因此陷入融資困境，反映市場信心已大幅動搖。
施永青認為，大陸作為全球最大經濟體之一，面對房地產危機的處理方式卻顯得缺乏成熟應對，尤其大量房企美元債違約、拒絕償債，嚴重打擊國際投資者信心，最終其代價將由整個社會共同承擔。
這些房地產商目前正承受極高的債務與財務壓力，特別是當EPS（每股盈餘）為負數時，已顯示企業賺錢能力喪失。
即使像保利發展、龍湖中國、綠城中國等EPS仍為正的企業，從其財報也能察覺隱憂。雖然這些企業的速動比率（流動資產除以流動負債）均超過100%，短期償債能力看似充足，但流動資產中超過半數為物業相關存貨。
在目前大陸樓價與租金大幅下跌、接近腰斬的情況下，這些存貨也無法像零售商品具有高度的隨時變現特性，如此，物業存貨的實際價值及變現能力就存在高度不確定性。
這幾家上市房地產企業的負債總額已高達11.3萬億元人民幣，且尚未包括其他未披露的房企債務。這些隱藏的負債猶如深埋地底的地雷，隨著市場環境日益惡化，勢必將陸續引爆，進一步衝擊整體經濟與金融體系。
因此，若當局能儘早推動問題房企的清盤，對企業資產結構進行全面審視與財務體檢，而非持續依賴「靠黨關係」式的資金援助，或許才是真正走出困境的起點。
所謂痛定思痛，應建立透明且公平的重組與退出機制，讓具備經營能力的房企重整復甦，體質不佳者則順勢退出市場。唯有如此，才能為大陸房地產化解破產危機，提供切實有效的解方。＠
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