回顧2025年上半年，政府於二月份進一步調低從價印花稅的稅階，刺激細碼物業交投，樓市隨即迎來小陽春。儘管首季負資產宗數攀升至4萬宗，創近22年新高，但仍未減低入市氣氛，三、四月份整體交投顯著上升之餘，樓價指數於四、五月份亦連續錄得輕微升幅。按揭市場方面，銀行對按揭業務的取態轉趨積極，各銀行不定時調整按揭現金回贈以及相關優惠，此外，五月尾拆息急跌至半厘以上水平，業主供樓負擔即時減輕。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明從以下方向概括2025年上半年的樓按市場：
1. 放寬印花稅稅階後樓市回暖 帶動按揭需求上升
二月份《財政預算案》宣佈放寬印花稅的稅階，當中定額100元從價印花稅的門檻由樓價300萬元或以下放寬至400萬元或以下。自新政策推出後，樓市交投即時回升，細碼單位最為顯著，根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，四月份逾300萬至400萬元二手住宅註冊量錄逾千宗，創自2016年十一月後的近8年半新高。按揭宗數亦跟隨增加，根據金管局住宅按揭統計資料顯示，五月份新取用按揭貸款宗數錄得3,787宗，連升2個月，創11個月新高。
2. 拆息於6月份跌至逾半厘水平 業主曾短暫享受超低息環境
雖然美聯儲上半年保持基準利率不變，香港銀行同樣維持最優惠利率（P）不變。不過金管局於五月份四度向市場注資，銀行體系總結餘曾升至逾1,741億港元，香港一個月HIBOR於六月中更一度跌至0.52厘，創近3年新低，以H按「H+1.3厘」計算，H按實際按息曾低至1.82厘，低於封頂息率超過1厘半，業主曾短暫享受超低息環境。不過因港元觸發「弱方兌換保證」，使金管局五度入市買港元，銀行體系總結餘回落至現時約1,012.15億港元，HIBOR亦由半厘水平回升至約1厘水平。
3. 息口回落配合新印花稅措施 上半年現樓及樓花登記數字回穩
另外，息口回落推動整體入市氣氛，樓市交投持續回穩，並帶動現樓及樓花按揭數字上升。根據經絡按揭轉介研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首半年現樓按揭宗數錄得28,885宗，對比去年同期的24,530宗增加4,355宗或17.8%；首半年樓花按揭宗數則為3,189宗，對比去年同期的1,653宗大增1,536宗或92.9%，創近5年的首半年新高。
4. 按保需求疲弱 宗數創新9年新低
雖然樓價於三、四月份回升，但比歷史高位仍跌近三成，樓價回落使買家的按揭借貸比率及金額有所下降，另外，去年政府放寬按揭成數，買家無需透過按保亦可申請高達七成按揭，使按保需求顯著下降。根據香港按揭證券有限公司資料顯示，首半年新取用按保貸款宗數及金額為3,483宗及174.57億元，比去年同期的5,541宗及283.4億元，減少2,058宗（37.1%）及108.83億元（38.4%），宗數創近９年首５個月新低，金額創近６年首５個月新低。
5. 首季負資產個案增至逾4萬宗 創逾21年新高
今年首季樓價創自2016年第三季以來的季度新低，並由2021年高位回落超過2成半（28.2%），加上早幾年前採用八成或以上按揭的買家比重顯著增加，使負資產個案再次攀升，今年首季負資產個案錄得40,741宗，創2004年以來即逾21年的季度新高。
下半年樓按市場前瞻
整體而言，上半年香港樓市在新政策刺激後，入市氣氛增加，並呈現復甦跡象，而拆息回落及樓價輕微回升亦使市場信心有所恢復。展望下半年，曹德明表示香港樓市仍面對著不同的挑戰，樓市發展將視乎外圍及本地政經因素影響，如利好因素出現，下半年的樓按市場將持審慎樂觀態度，但仍需關注本地以及環球經濟環境帶來的潛在風險。以下5點將概括經絡按揭轉介下半年的樓按市場前瞻：
1. 料美聯儲最快下半年減息 最優惠利率將回落至加息周期前水平
最新美國消費者物價指數（CPI）報2.4%，失業率回落至4.1%，加上大而美法案生效以及關稅暫緩期即將屆滿，或推高通脹預期，料本月美聯儲議息會議將按兵不動。
美聯儲將會審視通脹及就業數據走勢，如情況可控，下半年或會進行年內首次減息。如美息下跌，本港拆息將跟隨回落，而本港銀行亦會視乎拆息走勢、多項外部因素以及自身策略，有機會跟隨下調最優惠利率（P），下調空間約1／8厘至1／4厘，即有機會回落至加息周期前水平，對樓按市場有正面支持作用。
2. 料全年樓花按揭增約五成半及挑戰5年新高 現樓按揭增約一成
政府近年放寬樓花按揭成數，根據經絡按揭轉介研究部內部統計，今年推售的樓花新盤中，逾五成買家選用即供付款方法，個別新盤即供佔比更高達九成，預計全年樓花按揭宗數有望挑戰約6,500宗，比去年全年4,186宗大增約五成半，挑戰近5年新高。現樓按揭方面，新盤續以低價開售，下半年二手市場將繼續保持平穩，料全年現樓按揭約55,500宗水平，比去年全年50,500宗輕微增加約一成。
3. 銀行住宅按揭業務取態轉趨積極 料新取用住宅按揭結束三連跌
息口有機會於下半年再度回落，加上樓價稍有回升，料銀行對住宅按揭業務取態將保持積極，不排除根據自身條件及公司策略，調整其按揭相關優惠，以爭取下半年按揭業務。另外，政府最新樓按政策，以及人才計劃的效果亦將逐漸浮現，入市氣氛及信心增加的情況下，料樓市交投將穩步上揚，預計今年住宅按揭市場將恢復正增長，全年新取用住宅按揭宗數約45,000宗水平，比去年全年的39,327宗，回升近一成半，結束三連跌。
4. 轉按誘因未有大增 料全年轉按宗數跌約半成
本港銀行自2022年九月起至2023年，三度上調新造H按計劃的鎖息上限，使轉按市場一直萎縮，去年轉按數字更創下有紀錄新低。即使今年上半年銀行稍有上調轉按現金回贈，但樓價仍未顯著回升，銀行估價仍偏審慎，轉按誘因未有大增。如銀行下調H按鎖息上限，才有機會增加業主轉按意欲。相信下半年將會繼續由加按套現、除名、「甩按保」以及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐，料全年轉按宗數約7,100宗水平，比去年全年的7,451宗，輕微回落約半成。
5. 放寬按揭措施減低按保需求 料新取用按保宗數跌約三成
去年十月份《施政報告》放寬按揭成數上限，無論用家或是投資者，購買任何碼數的物業，均毋須透過按保的情況下最多借盡七成按揭。受新措施的影響，使今年上半年透過非按保借盡七成按揭的申請個案顯著增加。今年首半年透過經絡按揭轉介申請按揭的個案當中，申請七成按揭（非按保）的客戶佔整體申請31%，相比去年同期的15%，佔比大幅增加逾一成半（16%）。料借盡七成按揭佔比將繼續保持高位。隨著按保需求減少的情況下，料未來按保數字將會在低位橫行，預計新取用按保宗數約6,500宗水平，比去年全年的9,337宗，減少約三成。@
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