沒想到每天都在談論的香港樓市，會涉及嚴重洗黑錢罪行。近日爆出大陸藉逃犯蘇炳海在潛逃英國前在港大舉於樓市掃貨，購入累計約12億港元的豪宅與商業大廈，包括向已故「舖王」鄧成波買入中環整幢寫字樓，非常矚目。

另外，根據英國國家犯罪調查局（NCA）11月7日公告，蘇炳海今年11月與NCA達成和解，被沒收價值約2.75億港元的倫敦物業及恐龍化石收藏。反映現今罪犯在全球布局，黑錢明目張瞻四出掃入巨額資產，但問題來了，那麼在成交時，難道就沒有任何相關機構或負責人需要去審查一下買方的資金來源嗎？尤其是涉及非一般額度交易，這樣一來，洗黑錢豈不「易過借火」？聽起來有點荒謬，但事實卻Unfortunately確是如此。

繼美英攜手合作搗破電詐商、經營「殺豬盤」的太子集團利用比特幣洗黑錢多達150美元後，全球馬上意識到事態之嚴重，加上上述現況，發現罪惡資金其實每日就在我們周遭操作，十分猖獗，令人頓感不安。香港金融界一直在合規方面做得相對充足，但自從陳志（太子集團主腦）與蘇炳海事件後，一切或需重新評估。

本文分析旨在揭露現行物業交易中資金來源審查不足的問題，特別是在重大洗錢案件曝光後，暴露全球監管缺陷，並探討其對社會及經濟造成的深遠影響。

有效監管可救人命

全球重要金融中心如香港及倫敦的物業市場，正面臨因洗錢資金審查不足所導致的reputation damages。儘管法律框架及反洗錢（AML）措施有所加強，房地產交易中依然存在巨大漏洞，甚至整體金融系統亦存在顯著弱點，使犯罪份子及跨國詐騙集團能輕易透過奢侈物業、企業結構、離岸公司及加密貨幣交易轉移數十億美元的洗錢資金，受監管漏洞「掩護」。

以香港為例，調查揭露蘇炳海的物業資產價值超過12億港元。國際透明組織（Transparency Internaitonal）公布的房地產所有權不透明指數（Opacity in Real Estate Ownership Index）顯示，香港、英國等地的房地產市場仍缺乏數據透明度及有效監管，易成洗錢的溫床。更令人震驚的是，報告提到，即使是得分最高的南非、法國與新加坡，竟亦存在龐大改善空間，研究直指其所涵蓋的G20國家及其他司法管轄區中，房地產仍可匿名持有，亟需G20及全球標準制定者全面解決此問題。

資金來源審查不嚴將引發多重災難性後果：首先，助長全球犯罪及詐騙循環，受害者被強迫或誘騙至柬埔寨、緬甸等地從事詐騙活動，加劇犯罪網絡及腐敗問題。其次，髒錢流入推高樓價，扭曲市場，普通買樓人士被排擠，破壞社會信任及經濟穩定。第三，犯罪資金隱匿於複雜所有權結構之下，為罪犯提供庇護所，延續危害社會。

若此情況持續後果不堪設想，人人都心慌慌無助經濟發展，尤其是旅遊業，而詐騙集團資源愈多，綁架事件更頻繁，而當局若不嚴肅打擊洗黑錢，反過來有天或將威脅、傷害到自己或親人朋友等。

詐騙罪惡之所以如此猖狂，很大程度上跟資金可以「順利」回流合法系統很有關係。據報很多東南亞電騙的贖金就是直接透過香港銀行系統作交收，而不乏有受害者向警方報案，由案發過程至金錢交收統統詳細交代，並要求警方向銀行徹查資金去向與戶口擁有人身份等，但換來的是「No Response」，因此不少分析（加上其他線索）直指犯罪集團的幕後大主腦根本就是中共高層，否則沒可能由綁架起（受害者數不勝數的乃大陸人），至詐騙園操作、勒索、收錢等得以層層周密庇護。

一次交收一次綁架，一宗大額豪宅成交背後是幾多條人命，以及他們生前所遭受的慘痛折磨。悲矣！

黑錢首選發達市場

太子集團董事長陳志涉案廣泛，其集團在新加坡、香港及其它地區擁有大量奢侈物業。調查揭露他於2017年在新加坡曾斥資近4,000萬新加坡元（約2.4億港元）購置豪宅。國際執法已凍結與其及集團有關資產約1.5億新加坡元（約8.9億港元），顯示其洗錢規模之大。

基於全球聚焦壓力下，本港終採取行動凍結「一個涉嫌跨境電詐和洗錢犯罪集團」約27.5億港元資產，而港媒不少用詞為「疑涉太子集團」。

罪犯為何總選擇在發達市場「安頓」資產，原因很簡單，首先是其它地方不安全（沒理由放在非洲或留在柬緬等）；具流動性與變現方便；資產價值有保障；這些地方匯率相對穩定等，因此發達國家在最後防線上的把關責任十分重大，只要堵塞工作做到位，有助直接影響源頭！救得一人得一人。

監管是時候增防禦

撤除某些政權「不作為」的問題之外，若然許多國家仍然有決心打擊犯罪行為，為地球除一害，還是有許多可取措施。

為有效解決物業交易中監管和合規明顯缺失的問題，必須採取綜合多層次措施。首先，當局應提供資源，支持房地產中介及發展商建立客戶盡職調查（CDD）程序，核實客戶身份，尤其確認複雜企業結構背後的最終實益擁有人（一定要交出最少一個人名，其實很Make Sense），並對購房資金來源進行調查和驗證，且建立中央資料庫。持續交易監察不可或缺，及早察覺異常行為，如快速轉賣、非常規支付方式（現金或加密貨幣），以及涉有政治公職人員（PEP）或高風險司法區的交易。若然整個樓市同步開始實施存在困難，可以起碼由大額成交打頭做起。

其次，必須強制執行可疑事項報告（SMR）義務，要求房地產專業人士及時報告任何涉洗錢或詐騙嫌疑的交易或行為。針對各層級從業人員（包括代理人、物業管理及後勤人員）實施反洗錢風險警示及合規培訓，並嚴格記錄所有交易，確保有清晰的審計線索供監管及法執機關查閱。

第三，在強化物業所有權透明度的同時（要求披露實益擁有人，建立集中且公開可查的登記系統），應加強跨境金融情報、執法及監管機構間合作，追蹤打擊國際洗錢網絡。

科技應用可發揮轉型作用，如利用人工智能和數據分析即時偵測犯罪跡象。區塊鏈技術亦能提升所有權記錄的透明和不可篡改性，讓非法活動更難掩藏。

政策改革應對不合規行為施以嚴厲罰款和刑事制裁，嚇阻共謀和疏忽行為。最後，建立針對房地產行業特點的基於風險的監管框架，將現有資源聚焦於高風險交易和實體，提高執法效能。◇

-------------------
香港大紀元創辦24周年
時代變，信念從未變。
-------------------
💪🏻支持我們，您可以：
刊登祝賀廣告
📞 熱線：2770 5566
成為網站會員
🔗 https://hk.epochtimes.com/subscribe