中國樓市低迷影響居民消費的大環境下，物業公司「主動」退出小區管理的現象在增加，其中最難處理的是地產開發商的遺留問題。
頭部物業公司主動退出小區服務
「中海物業」近日向鄂州雙創之星小區發出撤場公告信，表示公司將於2025年8月31日18:00正式退出項目，結束服務。
導火線則是自2023年3月1日迄今，小區入住率較低，累計欠物業費59.59萬元，項目長期虧損，公司無力繼續維持墊資營運。
中海物業是頭部企業，在2025年中國物業管理上市公司20強中排名第五，管理規模排名第六，營收規模排名第七，盈利規模排名第三。
中海物業退出的原因是：小區入住率低，欠費戶數比例高，累積虧損且無力墊資營運，截至2025年1月物業費累積欠費金額高達59.59萬元。
據《每日經濟新聞》不完全梳理和統計，這段時間，已有包括龍湖物業、金科服務、中海物業等在內的超10家物業企業發布主動撤場公告。
房地產研究機構克而瑞研究中心發布訊息，2025年以來，物業公司主動退出小區服務管理的情況正在加劇。
據不完全統計，8月份，龍湖物業將退出上海的蘇堤春曉項目，加州物業將退出重慶的龍興未來城市小區項目，金科服務將退出重慶的恆春鳳凰城項目，中海物業將退出鄂州的雙創之星小區項目。
公開數據顯示，物業公司退場的主要理由有幾方面：物業費收費低，物業無法維持現有服務品質；物業費繳費率低，虧損超出企業可承受範圍；開發商不支付或不及時支付空置房物業費；開發商遺留問題導致虧損。
中指研究院於7月7日發表了《2025上半年中國物業管理市場總結&下半年趨勢展望》。該報告稱，2021年以後，中國物業管理行業的發展速度持續顯著放緩。一方面，物業管理面積的增速進一步下降，部份企業甚至出現負增長。另一方面，物業企業營業收入增速也顯著持續放緩，已經下降至5%以內。
從「躺著賺錢」到虧損纍纍 背景是樓市暴跌
中國的第一家物業公司是深圳市物業管理公司，成立於1981年3月。房地產市場發展期間，物業服務得以迅速發展，如今樓市低迷，居民收緊消費，物業公司無法像原來那樣「躺著賺錢」了。
2024年60家上市物業管理公司的全年財報顯示，毛利潤均值9.1億元，同比下降2.2%；淨利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。
對於物業公司主動撤出服務，中國問題專家王赫對《大紀元》分析，這是中國房地產畸形發展導致的惡果，房屋過剩，樓價暴跌，小區入住率很低，物業費收不上來，戶主也得不到相應的服務。
浙江省李女士日前告訴《大紀元》，自己居住的小區較老，所以目前物業費不貴，每平方米不到1塊錢，但高檔的小區物業費可以到每平方米3塊。
李女士說，樓價一直在跌，自己所在的三線城市，有的小區樓價已經跌了40%—50%；尤其是投資客多、自住戶少的小區，跌幅最大。
李女士在銀行工作，她說：現在停止還按揭的人數比以前多很多。李女士解釋原因，2019年之後購買的房子，目前大多樓價已經跌到低於購買時的價格了，如100萬買的房子，現在已經不值這個價了，甚至樓價跌得比貸款額還低了，那有的人就不再還貸了。
她後悔沒早點把手頭的一套閒置房賣出去，因為「沒想到會跌這麼多」。浙江是中國的富裕省，無論是政府財政收入還是居民的生活水平在中國各省中的排名均靠前。
經濟下行 房地產長期低迷
中國房地產也已長期不振。中共統計局於7月15日發布的「2025年上半年全國房地產市場基本情況」顯示，6月份房地產開發景氣指數連續第三個月下跌至93.6。
上半年房地產開發和銷售主要指標中，房地產開發投資同比下跌了11.2%，房屋新開工面積同比下跌了20.0%；整體房屋待售面積在增加，其中住宅待售面積增加了6.5%。東北地區的房地產開發投資情況最差，同比下跌了22.3%。
中共統計局於7月15日公布的消費數據顯示，6月份的餐飲收入同比增幅從5月份的5.9%暴跌至0.9%，同時商品零售額的同比增幅從5月的6.5%降至5.3%，降幅為1.2%。
《大紀元》6月中旬的採訪報道已提及，杭州地區的受訪者稱「杭州現在失業的人應該超過一百萬人」，「小吃店現在倒了一大半」。（相關報道）
經濟下行的大背景下，有的物業公司或已撐不下去。6月10日，中國物業管理協會對未履行會員義務和未按時交納會費的會員進行公示，並於6月26日發布文件，對這些會員做了退會處理，被列入名單的物業公司共有331家。
物業解不了的最大難題：開發商遺留下的質量問題
值得注意的是，物業公司面對的很多問題是開發商留下的。
王赫說，房屋質量有問題，業主惱火不願交物業管理費，房產、物業和業主之間沒有管理規則，管理混亂，業主有問題找不到責任方。
還有，「一些小區老化，各種設施需要更新，維護成本很高，維修費用巨大，修繕基金如何使用？不透明或成一筆爛帳。」
例如，金碧物業退出的湘陰六建溪上桃花，即湘陰恒大溪上桃花源項目，是「恒大」在湖南的首個文旅小鎮項目，總佔地面積約2300畝，總建築面積約180萬平方米。2021年9月恒大集團爆煲後，該項目延期交付，拖至2024年年底才基本完成交付，但遺留問題很多。
「湘問‧投訴直通車」網站上，該項目業主張琦對房屋質量投訴。這個2025年2月28日的投訴寫道：「購買的房屋為精裝交付（現在是毛坯交付），但就在毛坯交付過程中發現存在諸多問題，嚴重影響了我的正常收房和使用。」
投訴人列舉的問題包括：入戶門無法正常打開；房屋內多處牆體出現開裂現象，存在嚴重的安全隱患；樓上煙道和下水道，主臥等位置存在嚴重漏水問題，已多次反饋，表示需收房後才能安排防水師傅維修。投訴在最後一段寫道：「我已多次向物業和開發商反映上述問題，但至今未得到有效解決。」
金碧物業於2022年12月正式入駐小區，由於延期交房、開發商遺留問題所導致的額外支出，小區前兩年物業費收繳率不到60%，累計虧損幾十萬元。
金碧物業2025年6月發出的公告信稱：成本開支不斷增加，但部份業主以延期交付、房屋質量問題、開發商贈送物業費未到帳等非物業原因，不及時支付物業費，導致連年虧損，無法維持正常營運。
王赫認為，物業與業主的矛盾其實普遍存在，但在中國經濟形勢不好的大背景下，這個矛盾有激化的趨勢，這是多方面原因造成的。
「這樣導致很多物業公司為了優化業務管理而主動撤出」，王赫認為，此時需要政府有所作為，有一套行之有效的監管機制，平衡各方面的利益關係，才能解決物業管理和業主的矛盾。不過，中共不會把民生問題放在首位。#
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