中國房地產業曾是拉動經濟增長的核心引擎之一，經歷了數十年的高速擴張。然而，該行業目前正處於一場持續的危機中，確切規模與影響範圍尚待完全明朗。近期事件表明，即使是國有資本的介入，也未必能有效遏制風險的蔓延。在此背景下，中國大陸與香港兩地房地產市場之間產生「共振」效應的可能性正在增加。
國資也救不了 華南城清盤成標誌性事件
8月11日，香港高等法院對華南城控股有限公司頒布清盤令，成為房地產危機演變過程中的一個標誌性事件。事件的衝擊力遠非又一家房地產開發商倒閉那麼簡單，它是一個極具象徵意義的轉折點。
此事件之所以重要，在於華南城具有國有資本背景。此前，為化解其債務危機，深圳市屬國有企業特區建發集團曾深度介入，包括在2022年5月，以19.095億港元獲得29.28%股權，成為其單一最大股東。同年12月，續斥資50億元人民幣收購西安華南城項目69.35%股權。儘管有總額近70億元的資金注入與支持，華南城最終仍未能避免被清盤的結局。而且，國有資本主體也面臨著國際債權人的追索。
財務數據顯示，截至2024年底，華南城總負債高達609億港元，其中一年內到期的計息債務為182.41億港元，而其現金及銀行存款僅為7.177億港元，償債能力嚴重不足。
同樣受到輿論關注的是，中國恒大集團8月12日晚公告稱，8月25日從港交所退市。
中國恒大集團債務清盤人在8月12日發布的報告中表示，截至今年7月底，收到187份債權證明表，提出的債權總額達3,500億元（約450億美元），遠高於恒大截至2022年底最後一份「單獨」經審核業績，披露的275億美元負債額，現階段整體重組無望。
與2024年1月被清盤的民營企業中國恒大集團相比，華南城的案例揭示了新的問題。恒大的清盤主要歸因於其自身的過度擴張和債務問題，而華南城的清盤則表明，在當前系統性的行業下行壓力下，即使是擁有強大國資背景的救助，也無法扭轉局面。
這反映出房地產危機已不僅限於民營企業，其深度和廣度正在對擁有政府資源支持背景的實體構成挑戰，並有從中國大陸向香港金融市場傳導的趨勢。
香港樓市「消化庫存」的現實條件
在市場瀰漫悲觀情緒的同時，九龍倉主席兼常務董事吳天海在中期業績發布會上表示，如果利率下調、市民收入增加、新移民需求上升，香港樓市「期望未來一至兩年內可消化大部份住宅存貨」。
消化庫存的三個前提：利率下調、市民收入增加，以及新移民帶來的需求。然而，對這些假設的前提條件的現實情況卻並不樂觀。
1、利率環境：香港的利率水平與美元利率緊密掛鈎。美國勞工統計局8月12日發布的數據顯示，美國7月核心CPI同比增長3.1%，高於市場預期和美聯儲2%的目標。這為美聯儲在9月份減息帶來了不確定性。在此背景下，香港獨立大幅減息的空間有限，小幅調整對高昂的樓價影響甚微。
2、居民收入預期：對居民收入增長的預期，與部份宏觀經濟指標相悖。例如房地產諮詢機構高力早前預計，今年底寫字樓空置率將升至19%。高空置率通常意味著企業經營活動收縮，可能對就業市場和整體薪資水平構成下行壓力。
香港財政司司長陳茂波8月3日在商業電台節目中表示，預計本港下半年經濟勢頭未必如上半年表現，因出口受關稅戰不確定性影響。他表示，要留意金融風險，資金進出或者急而且快，可能衝擊金融市場，造成外溢效應，影響經濟。
以上都表明本港經濟和金融情況存在風險，對於市民收入增加會存在負面影響。
3、新增需求評估：近年通過各類「人才計劃」引入的新增人口，構成了潛在的置業需求。但其實際購買力受到多重因素影響，包括到港人士在大陸資產價值的變動，以及對香港市場未來走勢的信心。同時，香港近年的人口結構變化，特別是高淨值人群的流動態勢，也對整體市場購買力的構成產生了影響。
因此，關於市場短期內消化庫存的樂觀預測，其所依賴的多個前提條件在當前宏觀環境下尚不穩固。市場信心的缺失，是比技術性因素更為核心的制約。
外媒滙豐銀行報道揭示的系統性風險
英國《金融時報》報道，截至6月底，滙豐銀行持有的320億美元香港商業地產貸款中，有73%（約234億美元）被歸類為「高風險」或「已減值」。該比例在去年低於30%，顯示出風險暴露程度在短期內急劇惡化。
滙豐表示，在更新預測借款人違約機率內部模型後，被明確標記為「信用風險增加」的商業物業金額，從年初的65億美元增至181億美元，表明風險正在加速累積。
中港樓市的金融與經濟聯動
華南城的清盤和滙豐銀行的風險的報道警示，共同指向了中國大陸與香港樓市之間日益增強的聯動關係，這種「共振」效應主要通過金融和經濟兩個層面傳導。
首先，是在金融層面。香港作為國際金融中心，曾是大陸房企重要的離岸融資平台。如今，大陸房企在港集中發生的債務違約和清盤事件，直接損害了國際投資者的信心，並降低了中國企業的海外信用評級。同時，大陸房企的債務風險通過銀行信貸缺口，轉化為香港銀行業的資產質素壓力，可能引致銀行收緊信貸政策，從而對香港本地市場產生影響。
其次，是在政策與經濟層面。兩地經濟基本面緊密相連。中國大陸的宏觀經濟狀況和政策導向，例如，資本管制與流動性管理，直接影響到流入香港的資金規模。儘管港府已撤銷所有樓市「辣招」，但市場反應平淡，表明本地政策的效果受制於更廣泛的經濟環境和市場信心。
因此，華南城案例凸顯了國有資本救助能力與系統性危機中的侷限性，有關滙豐的報道則量化了風險向香港金融體系傳導的程度。這表明，中港兩地已形成高度一體化的經濟結構，內地的房地產危機正不斷向香港蔓延，影響著香港的經濟與金融穩定。◇
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