瑞銀投資銀行大中華區房地產研究主管林鎮鴻表示，大陸私募REIT的興起有望成為改變房地產公司（包括數據中心）商業模式與估值的「變局者」。他指出，利率下降利好REIT，這解釋了過去兩年公募REIT的強勁表現，但隨着市場對租金下降的憂慮升溫，實物不動產交易的資本化率持續攀升，導致與公募REIT之間的估值差距不斷擴大，為私募REIT帶來新的投資契機。
林鎮鴻指出，私募REIT的入門EBITDA收益率約為4.0%，可為房地產企業提供新的資本回收管道，雖然其推動力仍取決於資產是否具備可分拆性，包括剩餘土地使用年限及開發商的意願。他強調，隨着監管環境相對寬鬆，私募REIT或將對房地產市場的估值體系產生深遠影響。
據了解，公募REIT因資金用途受限，發展速度較預期緩慢，而私募REIT則自2024年4月起由上海證券交易所推出為標準化上市產品，面向機構投資者，且在資金使用與資產類型上限制較少。截至2025年8月7日，市場上已有8隻私募REIT成功上市，發行總額達160億元，另有17隻、總額370億元的產品正待上市。＠
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