行政長官李家超發表任內第四份《施政報告》，大篇幅談及北部都會區發展。然而，北上潮、高才跨境工作、香港人北上置業等趨勢未完，即使北部都會發展成功，工作人口甚至毋須進入香港市中心，飽受北上潮打擊的香港零售及工商舖，弱勢似乎未見扭轉。加上《施政報告》不但未有救樓市措施，反而大增公營房屋供應，股市方面則力推中概股回歸及新股上市，《施政報告》及現況不謀而合，香港整體呈現「棄樓保股」格局。
北都化策略加速經濟重心北移
《施政報告》指出，政府將成立由行政長官擔任主席的「北都發展委員會」，下設3個工作組，並訂立專屬法例簡化審批程序。委員會將研究從「價高者得」招標轉向「產業綁定」的「雙信封制」，政府可採用直接批地等模式發展。
香港原本兩大支柱為金融及地產，近年香港出現移民潮及北上潮，加上宏觀環境的美國利率高企，地產市道疲弱，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）較2021年高峰期回落26.79%。
北都發展同時增加樓宇供應。發展局局長甯漢豪在一個電台節目中表示，北部都會區未來10年預計會興建20多萬個新房屋單位，繼續增加樓宇供應。
《施政報告》在房屋政策上沒有提及救私樓措施，撇除北都未來發現，現有規劃已大幅增加公營房屋供應。居屋綠白表比例由過往4:6調整至5:5，「白居二」配額增加1,000個至7,000個，其中一半撥予40歲以下青年家庭。
房屋局局長何永賢在《施政報告》相關措施記者會表示，未來5年居屋加上房協達到58,000伙，過去5年政府推售居屋全部為供不應求。
私樓供應量需10.7年消化
根據政府房屋統計數據，未來3至4年私樓供應量達101,000個單位，平均每年25,250個單位。然而，差餉物業估價署《香港物業報告2025》顯示，過去5年平均私樓需求僅為14,729個單位，本身已經少於未來3-4年的年均供應量，再加上2024年的空置單位57,900個，未來4年有合共158,900個私樓單位。按照過去5年需求量，需要10.7年時間消化，還未計居屋的替代效應。
| 年份 | 落成量 | 入住量 | 空置量 | 空置率 |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 20,888 | 12,545 | 52,366 | 4.30% |
| 2021 | 14,386 | 14,111 | 50,164 | 4.10% |
| 2022 | 21,168 | 14,012 | 54,967 | 4.40% |
| 2023 | 13,852 | 15,670 | 52,146 | 4.10% |
| 2024 | 24,261 | 17,305 | 57,900 | 4.50% |
| 5年平均 | 18,911 | 14,729 | 53,509 | 4.28% |
資料來源： 差餉物業估價署《香港物業報告2025》
《施政報告》發展向北，樓價亦跟北面的深圳漸漸看齊。仲量聯行2024年8月指出，2024年上半年元朗和屯門的平均一手成交呎價分別為13,900及14,538港元，仍較深圳南山和福田的11,931和12,463港元高出約10%。
然而，最新數據顯示差距進一步縮小：根據安居客2025年9月數據，深圳南山區新房均價為93,902元人民幣/平方米（約每平方呎8,190港元），福田區新房均價達103,524元人民幣/平方米（約每平方呎8,970港元）。
地產代理美聯數據顯示，最新元朗及屯門平均呎價為10,194港元及9,630港元。仲量聯行預測，交通改善及兩地人均GDP收窄，最終或縮小大灣區各城市之間的樓價差異。
香港稅務局5月發出約266萬份報稅表，較上個年度增約9%，仍較疫情前2020年的277萬份低近4%。數字回升因引入專才。
勞福局8月公布，「高端人才通行證計劃」（高才通）自2022年推出以來，截至今年7月底，約11萬宗獲批，逾9萬名高才抵港，至今共有13,678名高才的逗留期限屆滿，其中7,394人申請續簽，約三分之二續簽高才常居香港，70%租屋，13%自置物業。
以此推算，三份二在港續簽高才的13%有置業，僅641人買樓。另外，數字亦反映三分一專才並未有在香港居住，足見跨境工作趨勢。
| 未來出售物業供應量 | 供應量（伙） | 平均每年（伙） |
| 私樓（未來3至4年） | 101,000 | 25,250 |
| 居屋及房協（未來5年） | 58,000 | 11,600 |
| 私樓空置單位（截至2024年） | 57,900 | 即時可售庫存 |
| 合共 | 216,900 | 36,850 |
| 過去5年主要買樓需求 | 需求量 | 平均每年（伙） |
| 本地私樓需求 | 73,643 | 14,729 |
| 本地居屋/房協需求^ | 39,000 | 7,800 |
| 估計高才通置業人數* | 641 | 214 |
| 合共 | 113,284 | 22,743 |
資料來源：施政報告、房屋局
*高才通生效約3年，續簽高才7394宗中，三份二在港，其中13%有置業
*居屋申請人數遠多於供應，供應等於出售量
相反，曾一度被小紅書稱為「金融中心遺址」的香港金融業，反而受惠美中角力的集資途徑，《施政報告》指，新股集資額至8月底累計逾1,300 億元，按年多近6倍，位列全球第一。
安永報告指出，香港IPO活動貢獻全球總集資額24%，與A股合計佔全球總集資額33%。截至8月，香港首次上市集資總額按年上升5.8倍至1,345億港元。不過，中資企業已佔港股市值81%、佔成交額91.9%。
《施政報告》又提出探索縮短股票結算周期至T+1，協助中概股以香港為首選回歸地，推動港股人民幣交易櫃台納入「股票通」南向交易，政府將以人民幣發債，並研究以人民幣支付政府開支，甚至最終連貨幣亦跟人民幣看齊。
香港經濟第二季GDP增長3.1%，同期勞動人口下跌0.4%，一度被稱為無就業復甦。最新截至8月預估數字勞動人口終見增長0.5%，但跟股市仍然脫勾。上市中資企業佔港股超過八成，榮枯跟香港經濟無關份屬正常，不過，資金及人才來港，今次並沒有惠及樓市。《施政報告》托股不托樓，將成香港後市的啟示。@
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