2025年11月2日，美國財政部長貝森特（Scott Bessent）罕見公開點名美聯儲，批評其持續的高利率政策已對美國房地產市場造成實質壓力，要求其加快減息，以減輕高利率對樓市與家庭財務造成的壓力。

過去兩年，美國30年期按揭利率長期維持在6%—7.5%的高位，較疫情期間約2.9%的低點翻倍。利率飆升使購房成本大幅上升，首次置業人士的可負擔能力遭到明顯擠壓。

與此同時，供給端也出現僵局——大量屋主持有2%—3%的低息按揭，不願在高利率環境出售換房，使得2024年—2025年的全美活躍房源量仍比疫情前低約一到兩成。供需兩端的「同時緊縮」讓市場呈現價格跌不下、成交卻無法回升的冰凍局面。

這種高利率環境下的樓市停滯，正成為美國經濟韌性的一項關鍵考驗。

背景回顧：從疫情繁榮到高利率衝擊

回顧過去五年，美國樓市幾乎可用「過山車」來形容。從2020年疫情期間的超低利率與全國性搶房潮，到2023年後高利率時代的流動性緊縮，美國樓市的角色悄然轉變——從拉動經濟的引擎，變成壓在家庭與企業身上的負擔。

2020年春，美聯儲將利率降至0%—0.25%，並啟動大規模量化寬鬆（QE），30年期按揭利率在2021年一度跌至2.65%的歷史低點。購屋成本驟降，全美掀起「搶房潮」，帶動人口外移與短租投資熱。從2020年到2022年，全美樓價平均上漲約40%，鳳凰城、奧斯汀、邁阿密等地升幅更超過50%。

疫情期間，市場呈現極端活躍：2021年新屋開工達160萬套，創2006年以來新高；典型房屋上市後的平均銷售時間曾低至15天。

然而，隨著通脹在2022年6月飆升至9.1%，創下40年新高，美聯儲迅速轉向緊縮。聯邦基金利率自2022年3月起，在約16個月內從0—0.25%升至5.25%—5.50%。30年期固定按揭利率一度逼近8%，大幅壓制了購屋需求。2023年二手樓銷量降至約409萬套，是1990年代中期以來最低；新屋開工也從2021年的160萬套高位，降到約130萬至140萬套的區間。

真正讓市場陷入停滯的，是大量屋主在疫情期間鎖定的低利貸款。許多家庭持有3%或更低利率的長期貸款，使其不願出售、換房，導致供給持續偏緊。即使到了2024年—2025年，全國多數地區的庫存仍低於疫情前水準。

通脹雖從9.1%的高點回落至3%左右，但樓價並未隨之修正。主流樓價指數顯示，全美樓價仍比疫情前高出40%—50%，而利率維持高檔使可負擔性進一步惡化。

以一對年收入8萬美元的中產夫婦家庭為例，在當前利率下購買45萬美元房屋，每月本息加上地稅與保險往往超過3,000美元，遠高於傳統可負擔比例。

截至2025年，美國樓市呈現高價僵固、成交萎縮的停滯狀態。價格沒有下跌，但流動性大幅減弱，成為當前高利率環境下最突出的經濟壓力之一。

樓市壓力下的政策分歧

11月2日，美國財政部長貝森特在接受CNN專訪時罕見點名美聯儲，直接批評長期高利率正在壓迫房地產市場，並敦促加快減息。他表示，雖然宏觀經濟仍具韌性，但美國房地產領域實際上已陷入衰退，受衝擊最大的是低端消費者，因為他們多為負債者而非資產持有者。

他進一步表示，在貨幣緊縮的傳導過程中，美聯儲可能忽略了樓市對高利率的敏感度。高按揭利率已成為壓制需求的主要因素。雖然貝森特並未逐一闡述其中的機制，但市場普遍認為，高利率正限制家庭再融資與換房空間，抑制住宅建築活動，並對地方經濟形成潛在拖累。換句話說，當前樓市的疲弱，更像是貨幣政策對需求面的直接擠壓，而非源自供給端的結構性短缺。

根據美國地產經紀協會（NAR）的數據，9月全美待售房屋庫存與前一個月相比幾乎持平，顯示供給端仍未出現明顯改善。貝森特將當前經濟描述為處於「過渡期」，而他的表態也使市場再度聚焦於白宮與美聯儲之間在減息節奏上的分歧。

美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）此前暗示，12月的會議「不一定會進一步減息」，此言論隨即受到貝森特及部份特朗普政府官員的公開批評。他們認為，在樓市已明顯承受高利率壓力的情況下，美聯儲在放鬆政策上仍顯得過於謹慎。

美聯儲理事史蒂芬‧米蘭（Stephen Miran）也發出警告。米蘭於9月正式加入美聯儲理事會。美聯儲在9月與10月的兩次會議上分別減息25個基點，而米蘭則主張更大幅度的減息，因而在兩次決策中皆投下反對票。他表示，如果貨幣政策長期維持如此緊縮的狀態，政策本身就可能成為引發經濟衰退的原因。

貝森特也提出類似看法。他表示，特朗普政府削減政府開支的動作，已使赤字佔GDP比率從6.4%降至5.9%，這有助降低通脹；若通脹正在下降，美聯儲就應透過更積極的減息來配合財政收縮。

他強調：「如果我們正在縮減開支，那麼我認為通脹就會下降。如果通脹正在下降，那麼美聯儲就應該減息。」

當前美國樓市趨勢

步入2025年，美國樓市明顯降溫。根據美國在線房地產平台Zillow的估值模型顯示，截至10月，住宅平均價格年增率僅約0.1%，幾近停滯，與疫情期間的雙位數升幅形成鮮明對比。樓價在全國面未出現明顯下行，但區域間差異加大：奧斯汀、鳳凰城等疫情期間升幅過度的市場已出現輕微回調；然而在供應仍偏緊的情況下，多數地區的樓價調整幅度依然有限。

成交量同樣處於低位。Zillow預期2025年現有住宅銷售量約為407萬套，較前一年僅小幅改善。高按揭利率仍是壓力來源；30年期固定利率維持在6%—7%區間，首次置業人士的可負擔性受限，而大量屋主持有低利率貸款，出售意願降低，也使市場供應僵化。

建築活動亦呈現分化。南部與中西部部份州因人口流入與土地成本較低而見到開工回升，但沿海大都市區仍因成本壓力與需求疲弱而持續低迷。根據哈佛住房研究中心（Harvard JCHS）2025年報告，全美多數市場的可售庫存仍低於疫情前水準，反映供給端的結構性不足。

租賃市場則進入放緩期。租金增速較前兩年明顯降溫，部份大城市空置率小幅上升，顯示部份家庭選擇延後購房。這一趨勢也促使部份投資者增加多戶住宅配置，以尋找需求相對穩定的資產。

整體而言，美國樓市已陷入「高利率均衡」：樓價下行受限、成交量疲弱、供應壓力延續，同時區域差異正加速擴大。

樓市前景：從周期調整走向結構轉型

市場研究普遍認為，美國樓市並非正在步入典型泡沫破裂模式，而是進入由高利率主導的「結構性轉型期」。雖然樓價升幅已趨平或在部份地區回落，但並未出現系統性崩跌。

數據顯示，截至2024年第三季，約超過55%的未結貸款利率低於4%，其中超過20%的貸款利率低於3%。這意味著許多屋主即使處於更佳市場環境，也可能選擇不出售，從而使供給端在未來數年內持續偏緊。

同時，只要按揭利率維持在大致6%以上的區間，購屋門檻仍然高於過去幾年可負擔水準。調查顯示，許多家庭因此延後結婚、生育與購屋計劃，可負擔性已成為需求端的結構性限制。

在「買不起房」的背景下，租賃市場因為多戶住宅需求穩定上升而持續獲得支撐。辦公室改造為住宅（office-to-residential）等新型項目也在多地啟動，成為政策與投資焦點。

從地理區位看，通常具備較寬裕土地供應、較低稅負與人口淨流入優勢的州（如德州、田納西州與北卡羅萊納州）仍吸引企業與居民持續遷入。相比之下，沿海高成本城市受制於較高資金成本與人口外移壓力，其樓市復甦步伐可能更加緩慢。

結語：樓市成為高利率時代的壓力測試

回到貝森特11月初的警告，他的批評固然尖銳，但點出了當前美國樓市的核心困境：想買的人因高樓價與高利率而買不起；想賣的人則因手上握有低利率貸款，不願為了換房而承擔更高的借貸成本。過去兩年，樓市在高利率的重壓下逐步降溫，但價格遲遲未出現大幅修正，反而陷入一種難以推進的狀態。

隨著2026年臨近，美國樓市仍站在政策轉折點上：若減息能重新喚醒需求，市場或可走出停滯；若利率在高檔維持更久，樓市則可能繼續以低速運行。這場圍繞利率與住房可負擔性的拉鋸，最終將成為衡量美國經濟能否穿越高利率周期的關鍵考驗。#

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