【深度分析】港元拆息急跌未能救市 零售疲弱 外資撤退 深圳同城化成三重壓力

港元拆息急跌至2022年水平，市場憧憬低息有助樓價上升。然而，本地零售、的士、銀行業相繼出現裁員及倒閉潮，市場情況顯示，外資對港樓市缺乏興趣，連帶本地富豪各自陷入債務危機，仍然持續出售物業還債。更根本原因，一小時生活圈北上深圳及其它地方容易，兩地樓價拆讓四成以上，吸引港人北上居住甚至置業，進一步削弱本地樓市需求。

香港銀行公會數據顯示，影響樓宇按揭利率的一個月期港元拆息（HIBOR），5月21日低見0.75780厘，為近3年新低，投資銀行高盛指出，較低的HIBOR有助住宅物業價格上漲及降低開發商借貸成本，將明年及後年預測從之前的升3%及4%上調至升5%及6%。不過，該行補充，預計當前私人市場2.8萬個未售現樓庫存需約20個月清理，預計達到中期庫存水平需約10個月。唯根據統計處數據，2025年第一季住宅成交量合計為12,193宗，較2024年第四季的11,919宗上升約2.3%。然而，與2024年第一季的14,400宗相比，仍然下跌約15.3%。

近年香港出現北上潮，因北上飲食消費有明顯折讓，尋找更低成本慢慢流至住屋市場，有報道指出現港人退休北上置業。根據深圳地產代理房天下數據，2025年5月深圳二手樓每平方米參考價為55,768元人民幣，折合約5,700港元／平方呎；同期即使為新界住宅，差估署數據顯示，平均呎價為9,100至10,100港元，顯示深圳樓價仍較新界低約40%。

香港科技探索（01137）副主席兼行政總裁王維基早前在股東大會上表示，香港零售業長遠發展艱難，即使撇除港人北上消費的因素，本地零售仍受租金、人手及倉儲等高成本拖累，相比大陸同業處於劣勢，直言「香港做零售係危危乎」。翻查今年香港裁員結業資料（見表），有別過往好景時業主加租結業，東主多為租約期滿結業，部份例如UNIQLO荃灣店及Eggslut銅鑼灣店，開業約兩年便告結業。連鎖店海皇粥店亦全線結業，約100名員工被欠薪，涉及金額約1,500萬元。滙控（005）旗下的恒生銀行（011）亦罕有地宣布裁減約1%核心員工，約83人，作為業務重組的一部份。結業裁員潮對就業、租樓及按揭能力均有影響。

零售結業潮未平，的士業界曾計劃5月第三次示威，要求中央協助禁止「滴滴」及「高德」等網約白牌車營運。集會最終取消，新界西北的士司機從業員總會主席黃永忠解釋，有大陸單位協助勸喻「滴滴」和「高德」。然而，最新市場數據顯示，截至5月19日，市區的士（紅的）牌價已跌穿220萬元關口，報218萬元，較5月初232萬元再跌6%，較2013年歷史高位723萬元市值更蒸發近505萬元，跌幅高達70%。

「Debtwire」引述消息報道，新世界正籌組兩筆融資，一是主要用作今年及明年到期債務再融資的貸款，涉資634億元。報道指，唯部份持有少量新世界無抵押貸款的非大陸及香港銀行，要求新世界到期時還款，意味不想參與再融資。反映外資對香港房地產為基礎的融資興趣下降。路透社報道亦指出，新世界將香港銀行拖入貸款博弈，指出滙豐銀行和中國銀行（3988）等主要貸款機構需權衡繼續支持新世界發展與可能違約對其地產貸款組合造成的影響，又指滙豐銀行在2024年底持有超過330億美元的香港商業地產貸款，其中32億美元在2024年6月被列為信貸受損，較6個月前增加6倍。

地產投資者掟貨潮未完，紀惠集團行政總裁湯文亮早前以1.38億元沽出自住陽明山莊大宅，磁帶大王陳秉志1988年買入自住薄扶林獨立屋亦以銀主盤形式放售，《彭博》最新亦引述陳秉志電話訪問，他透露拖欠富邦銀行一筆約3.5億元貸款。◇

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