分析：中國房企排隊退市 房地產危機蔓延

隨著中國房地產危機持續惡化，近些年房企被迫退市、主動私有化，以及債務二次違約現象越來越多。過去幾年，已經有30家房企排隊退市。分析認為，中國房地產泡沫勝過二十多年前的日本，看不到底。中共現在高壓管控房地產危機，類似將洪水積聚在大壩裏，一旦大壩崩塌逃都來不及，前景可怕。

房企退市潮三大原因促成

央企中糧集團旗下的大悅城地產日前宣布，股東已批准通過私有化的決議案，公司將於11月27日正式從港交所退市。

上月中國五礦集團有限公司下屬地產平台五礦地產披露，公司正推動私有化退市。

除上述兩家央企外，私有化的還包括首創置業、金茂旗下的中國宏泰發展、華發股份的華發物業等。

據不完全統計，目前A股+H股已有23家中國上市房企被迫退市，其中H股11家，A股12家。此外，還有7家房企選擇「私有化退市」。

中國恒大（2009年上市，2024年退市）、佳源國際、新力控股（2019年上市，2023年退市）、陽光城（1996年上市，2023年退市）、泰禾集團（1997年上市，2023年退市）、藍光發展（2015年上市，2023年退市）、中南建設（2009年上市，2024年退市）……這些曾經在市場上響噹噹的名字，如今一個個黯然離場。還有當代置業、建業地產、德信中國等房企，也在退市的路上排隊等候。

對於大批地產上市公司被強制退市和主動私有化退市，旅美經濟學者黃大衛對《大紀元》表示，這主要有三個方面的原因。

首先是估值的崩塌，融資功能喪失：過去十幾年，中國房企把上市平台用作槓桿和做高估值融資的工具。但這輪房地產危機中，股價長期趴在地板上，成交量已經嚴重萎縮。很多公司市值已經接近外殼，不可能有再融資機會了。所以股市對這些房企而言已經不再是資產，而是負債，所以要退市。

其次是監管規則觸發的被動退市：像恒大這類是長期停牌，沒法交財務報表，被香港法院啟動清盤破產程序，觸發被動退市。

第三是主動私有化退市，類似關門慢慢止水的策略：部份房企選擇私有化退市，因為股價已經嚴重低估，而且退市後訊息披露要求大幅降低，財務報表各方面處理更加靈活。

中國問題專家王赫對《大紀元》表示，從政策層面看，這個事情一直都有，只不過2024年證監會主席吳清上台後，搞了個新「國九條」，加強了退市力度。今年在執行層面更嚴了，做了實質性的推進，股價不行就直接退了。

他說，那些主動退市的房企經營業績惡化，沒有好轉。它要不主動退市，就要被動退市，連續被動退市，它還不如主動退市好了。

中國樓市看不到底退市潮仍將持續

至於未來這種現象會不會繼續？黃大衛認為一定會，目前只是第一波，現在針對的是資金鏈最脆弱、最容易失血的企業，未來將更多。

王赫從房地產行業大環境和中共政策層面分析，也認為房企退市潮仍將持續。他表示，中國樓市長期處於下行區間、看不到底，包括央企在內的一些房地產企業都存活不下去。

中共前財政部長樓繼偉近日說，未來五年樓價還要繼續下跌。王赫說，中國房企轉型還沒結束，還必須要繼續轉型，這個轉型需要一個過程，這裏面很多的債務危機，過去是高周轉、高槓桿和高負債，這麼一個三高的模式，根本持續不了，那必須轉型，只是轉型過程中，很多企業就要摔下來，包括央企在內的一些房企都無法生存。

王赫說，從政策層面看，中共也會讓業績長期不行的房企退市。中共目前希望要搞活資本市場，就要把股市搞活。要搞活股市，中國現在有5000多家上市公司，而且越來越多，但是每年退出的，也就是幾十家百把家，這個根本不成比例。

但是世界其它國家，如美國上市公司數量基本保持穩定，每年有多少公司上市，大概就有多少公司退市，大體上平衡。

王赫還提到，像印度它是一個發展中國家，它經濟不如中國，但是它的股市方面，比中國執行得好。它退市管理非常的嚴格，甚至一次性幾百家、上千間公司都退市，就這麼嚴格。所以相對來講，中共在退市這方面，跟他們比起來還是寬鬆了很多。

有房企二次違約在市場一直惡化下不可避免

除了退市外，早期已經與債權人達成債務重組協議的房企，不少正面臨債務二次違約。11月16日，千億房企「華夏幸福」日前因拖欠工程款被債權人申請破產重整。當代置業和富力地產也面臨同樣問題。

黃大衛表示，房企第一次債務重組方案過於樂觀，無法實現，本質上說只是為了拖時間，沒有改變商業模式的死亡邏輯。

王赫分析，整個房地產市場一直在惡化，房企發生第一次債務危機時，與債權人達成債務重組協議，但是後來他經營沒有改善，給他提供的喘息機會被浪費了，危機還是存在的，那債務問題並沒有實質性地消失，二次違約是必然會發生的事情。

中國房地產泡沫勝過日本對經濟影響深遠

王赫認為，中國房地產泡沫勝過日本，轉型非常困難，短期看不到光明前景。

他對《大紀元》說，「日本的房地產泡沫破裂之後，花了20年才恢復過來，中國的樓市泡沫現在比日本還強，因為中共它採取政府強力管制，市場的泡沫沒有充份地釋放出來，釋放得很慢，所以中國的房地產這個形勢，比日本要更加的惡化，更加麻煩。」

他認為，中國房地產要進行全面轉型，但走得非常困難，最主要問題是中共的政策導向是錯的。而且中共在收入規劃裏面，基本上已經戰略性地放棄了房地產行業。現在中國房地產樓市里面，90%都是商品房，10%是保障房，未來這個比例要調整到60%的保障房，40%的商品房，這對中國樓市都是根本性的打擊，所以未來形勢相當悲觀。

據投行高盛的報告顯示，2021年中國樓市的銷售達到了17萬億人民幣，到去年跌破了10萬億，就是腰斬了。王赫估計，到2045年恐怕只有5億，還要繼續腰斬。所以，整體上中國經濟這麼大的框架、大的走勢無法逆轉。中國企業必須要打持久戰，在中短期內看不到光明前景。

黃大衛則認為，二次違約和房企退市反映出中國房地產市場處於長期下行區間，並非普通的周期性調整，對中國經濟影響深遠。

根據國際機構的估算，廣義房地產及相關行業最高曾經佔到中國GDP四分之一，再加上基建可能佔三分之一左右。這意味著，房地產不僅是一個重要行業，還是地方財政、中央財政、銀行資產、居民投資財富和就業的核心區域。

黃大衛說，上市房企退市對中國經濟衝擊是多方面的。首先，房地產行業上下游有56個行業，危及數千萬人的就業。其次，老百姓70%以上的財富都以不動產的形式存在，所以對居民財富的衝擊更大。第三，失業又會惡化居民財務狀況，反過來影響消費，衝擊房地產市場。