戴德梁行發表《2025年上半年大灣區住宅及商業物業市場回顧與下半年展望》報告。該行指出，上半年大灣區多地政府持續推出寬鬆政策以穩定市場，從需求與供應兩端減輕壓力，特別是財務壓力的緩解，有助一手住宅銷售於第一季錄得不俗表現。
不過，自4月起，中美關稅談判帶來不確定性，導致市場氣氛轉弱，買家入市態度趨於觀望，令第二季樓價升勢未能延續。總體而言，2025年上半年大灣區一手住宅銷售按年升約3%，但區內市場走勢分化明顯。
商業物業方面，投資市場出現結構性轉變。戴德梁行指出，2025年上半年工業物流資產成交比重升至逾五成，並有大型物流資產包錄得成交，顯示市場對具穩定回報的項目需求殷切。
此外，社區型商業項目亦持續受追捧，租金回報穩健的資產成為投資焦點。戴德梁行預期，隨著投資者態度轉趨務實，下半年有望錄得更多優質商業資產成交。
大灣區住宅市場
2025年上半年，大灣區住宅市場延續去年的寬鬆導向，持續鬆綁需求端措施，廣州成為全國首個全面鬆綁「限購、限貸、限售」的城市。在政策支持下，第一季大灣區一手住宅市場表現活躍，雖屬傳統淡季，但1至3月的成交量均高於去年同期。然而，自4月起中美貿易關係不穩，整體經濟前景轉差令市場氣氛轉弱，買家趨向觀望，4月一手成交按月下跌16%，其後兩月則大致持平。
累計2025年上半年，大灣區一手住宅成交約13.7萬宗，按年升3%。其中廣州與深圳兩個一線城市表現最為突出。不過，若與2024年下半年政策密集出台後的小陽春相比，整體成交量仍錄得26%的按季跌幅。
住宅價格方面，一手樓價表現受到發展商推出項目地盤源質素影響，2025年上半年大灣區九個大陸城市的一手樓價升跌互見。整體而言，開發商在推盤時定價更趨吸引，反映其回歸市場現實、積極去庫存以改善現金流的取向。
至於更能反映實際市況的二手樓價方面，以具指標性的深圳為例，根據戴德梁行的深圳中高端二手住宅價格指數顯示，2025年第一季價格曾自2024年底水平回升4.0%。然而，隨著市場購買情緒轉趨觀望，第二季價格再度調整，按季下跌4.4%，導致上半年整體微跌0.5%
戴德梁行大中華區副總裁兼策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，預計下半年平均每月一手成交可望達至2.7萬至2.8萬宗，全年總成交或達約30萬套；唯樓價仍面對下調壓力，全年或錄得0至5%的跌幅。
大灣區商業物業投資市場
2025年上半年，大灣區商業物業投資市場表現堅挺，總投資金額達247億元人民幣，較去年同期大幅上升108%，佔全國總投資額約31%。在35宗大額交易中，有31宗為金額低於10億元人民幣的項目，反映投資者對超大額交易仍持審慎態度。
今年上半年，按交易物業類型劃分，工業物流板塊成交額佔比最高，錄得14宗相關交易，總投資額超過一半。其中，大灣區內的二線城市包括珠海、佛山、東莞、中山、江門、肇慶及惠州，工業物流成交總額高達96億元人民幣，涵蓋物流資產包及部份倉儲交易。以東莞為例，雖屬二線城市，卻是物流產業首選之地，憑藉優越的地理位置，成為大灣區內最適合的物流中轉站，備受投資者青睞。此外，社區商業市場持續升溫，租金收益穩定且營運成熟的項目深受歡迎，買家類型多元化。上半年大灣區共錄得9宗零售商業成交。
戴德梁行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗表示，展望下半年，在各類投資物業中，我們相信物流和商業板塊將繼續表現突出。隨著跨境電商持續擴張，近年來物流資產需求強勁且備受投資者關注。不過，大灣區倉儲市場在未來兩至三年將迎來大量新增供應，屆時空置率難免上升，對租金水平造成一定壓力。
此外，自中美貿易戰以來，市場情緒一度波動，物流資產業主態度趨於務實，願意給予更大議價空間，縮小買賣雙方的期望差距，有助促進更多物流倉儲設施的交易，預計機構型及長線投資者將趁機撈底尋寶。
另一方面，下半年預計會有更多優質商業資產成交。受惠於港人消費力外溢及居民消費轉向中低端，營運表現優秀的商場及社區商業項目備受市場青睞，潛在投資者報價積極。然而，一線城市商場業主較為惜售，反觀二線城市業主態度較務實，發展成熟的社區商業項目成為保險及房地產基金首選的投資標的。＠
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